La loi Scellier a permis aux contribuables français investissant dans des logements neufs entre 2009 et 2012 de bénéficier d’une baisse significative d’impôts. Alors que le dispositif, prévu pour une durée de 9 ans, est désormais arrivé à son terme pour certains investisseurs et devrait bientôt se terminer pour d’autres, plusieurs choix s’offrent à eux : conserver leur bien ou le revendre pour en dégager une plus-value. Le point sur ces différentes options avec homeloop, spécialiste de l’iBuying, soit l’achat immobilier instantané en France.
La loi Scellier : définition et explication
Comment fonctionne la loi Scellier ?
Initiée en 2009, la loi Scellier a offert la possibilité à de nombreux ménages d’acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) en vue de le louer vide pour une durée de 9 ans à usage de résidence principale, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Une belle initiative lorsque l’on sait que ce dispositif a notamment permis de réduire les impôts des acheteurs et d’ouvrir l’investissement immobilier à tous types de profils, même aux épargnants aux revenus plus modestes. Pour être éligibles à la loi Scellier 2009 et à sa fiscalité, les logements devaient impérativement être situés dans des communes faisant face à un déséquilibre entre l’offre et la demande sur le marché locatif.
Les avantages de la loi Scellier
Lancée dans un contexte de crise, la loi Scellier a permis d’octroyer une réduction fiscale aux contribuables en échange du respect de certains engagements en matière de location. Cette dernière n’était toutefois éligible qu’aux investissements réalisés dans des zones déterminées : zone A (puis A Bis), la zone B1 et la zone B2.
Pour les logements acquis en 2009 et 2010, la loi Scellier a permis aux acquéreurs de récupérer 25% du montant total de l’investissement sur 9 ans. En contrepartie de cet avantage fiscal, les contribuables étaient tenus de conserver leur bien pendant 9 ans minimum, en le louant à titre de résidence principale, et en respectant des plafonds de loyers variables en fonction de la zone d’investissement.
Les acheteurs pouvaient également opter pour la loi Scellier intermédiaire, aussi appelée loi Scellier social. Ce dispositif les obligeait à conserver leur bien pendant 15 ans au lieu de 9, avec un plafond de loyer plus bas, un plafond de ressources des locataires, mais une majoration de l’économie d’impôt de 12% supplémentaires, soit 37% !
Pour les logements acquis par la suite, les avantages fiscaux furent moins intéressants, le Gouvernement ayant instauré des rabots successifs. La loi Scellier 2009 fut enfin abrogée en 2013, ne remettant pas en cause les défiscalisations en cours, mais empêchant les nouveaux acquéreurs d’investir dans le cadre de ce dispositif. En quelques années seulement, elle a toutefois participé à la dynamisation d’un marché immobilier et a particulièrement profité aux ménages ayant sauté le pas entre 2009 et 2010.
Loi Scellier : des avantages qui arrivent bientôt à terme
Bien qu’elle fût remplacée par la loi Duflot en 2013, puis par le dispositif Pinel en 2014, les conditions et plafonds de la loi Scellier 2010 continuent de s’appliquer pour celles et ceux ayant investi avant le 31 mars 2013 selon economie.gouv.fr. Néanmoins, les investisseurs n’étant engagés que pour une durée de 9 ans, les avantages de la loi Scellier devraient très bientôt arriver à leur terme pour les derniers d’entre eux. Par exemple, un bien acheté en Scellier en 2012 permet aujourd’hui de défiscaliser jusqu’en 2021.
Transformer son investissement Scellier en capital grâce à Homeloop
Des prix de l’immobilier neuf qui flambent partout en France
À partir de là, une question se pose : que faire de votre investissement locatif ? Vous pouvez jouir de votre acquisition librement, continuer de le louer ou bien le revendre pour investir dans l’immobilier neuf en loi Pinel afin de profiter d’autres dispositifs de diminution d’impôts.
Le marché est certes un marché florissant et à l’avenir certain, mais il n’est pas accessible à tout le monde, en particulier lorsque l’on se penche en détails sur les prix de l’immobilier neuf dans les grandes villes de France. Cette dernière décennie, ils n’ont cessé de croître dans tout l’Hexagone. Ces derniers mois n’ont pas fait exception à la règle malgré le confinement comme le confirme le site lesechos.fr.
En effet, cette source nous apprend que Lyon a connu une hausse de 3.8% avec un prix au mètre carré des programmes neufs de 6 148€ en juin 2020. Nantes, de son côté, a connu une augmentation tarifaire de 2.2% ces derniers mois passant aujourd’hui à 4 798€ le mètre carré. Enfin, la ville de Lille a connu une hausse significative des prix de l’immobilier neuf : 7% avec un mètre carré affiché à 3 905€ désormais. Seule la capitale semble avoir revu ses chiffres à la baisse (-0.2%) mais le prix reste toutefois très élevé à Paris : 12 414€.
Vendre son bien et troquer le neuf contre… l’ancien !
Si votre acquisition en loi Scellier vous a sans doute permis de vous créer un patrimoine immobilier et donc, d’anticiper votre retraite, vous pouvez tout à fait décider aujourd’hui de transformer votre investissement en capital. Un bien immobilier acheté initialement via le dispositif Scellier pourrait en effet devenir moins rentable sans avantages fiscaux. N’hésitez pas à faire vos calculs et à solliciter l’aide et les conseils d’un expert en finance immobilière.
Vous pouvez cependant espérer une plus-value et envisager une autre forme d’investissement, tout aussi rentable et avantageuse, dans l’ancien. Si vous souhaitez rapidement progresser dans votre projet, l’idéal est de faire appel à un service de vente immobilière express, à l’instar d’homeloop.
Ce pionnier de l’achat immobilier instantané peut en effet vous formuler une offre d’achat ferme sous 48h si votre logement est inoccupé. Cela suppose que le locataire en place ne soit pas positionné sur l’achat de l’appartement et que le propriétaire lui ait donné congé au préalable. A noter que l’entreprise se positionne uniquement sur des immeubles construits il y a plus de 5 ans pour simplifier les formalités et démarches liées à la TVA.
Investissement locatif : d’autres alternatives pour défiscaliser
En alternative à la loi Scellier, sachez que d’autres dispositifs de défiscalisation existent (et peuvent affiner votre financement immobilier) . Ils sont d’ailleurs tout aussi avantageux, notamment ceux qui concernent l’immobilier ancien. homeloop peut, certes, acheter votre appartement, mais il propose également divers biens à la vente. Ces derniers sont vendus tels qu’ils ont été estimés, au prix du marché.
En optant pour un logement ancien plutôt qu’un investissement locatif dans le neuf, vous pouvez tout autant bénéficier d’avantages fiscaux comme ceux offerts par :
La loi Malraux : réduction d’impôt de 22 à 30% du montant des travaux pendant 1, 2, 3 ou 4 ans
La loi Monuments Historiques : réduction d’impôt égale au montant des travaux de rénovation investis
Le dispositif Denormandie : baisse d’impôts de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de l’engagement de la location (6, 9 ou 12 ans)
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) : possibilité d’imposition en régime micro-BIC et donc d’un abattement forfaitaire de 50% de ses revenus, et exonération de la TVA).
Quelques mots sur Homeloop
Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, Homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.
Aurélien Gouttefarde et son équipe ont déjà permis à près de 200 particuliers de vendre et acheter leur maison ou maison rapidement à Paris et en Ile de France. Homeloop a étendu son service à Lille en 2019 et Nantes puis Lyon en 2020, avec toujours l’objectif de simplifier la transaction immobilière.
