À la suite d’un décès, les biens d’une succession sont répartis entre les héritiers (enfants ou autres). On parle alors de biens en indivision successorale. Autrement dit, ils appartiennent à l’ensemble des héritiers. Des règles encadrent la gestion de ce patrimoine en commun, notamment en cas de vente en indivision. Voyons ce que dit la loi.
Comment se déroule la vente d’un bien en indivision ?
Après un décès, l’ensemble des biens du défunt est partagé entre les héritiers (enfants ou autres). C’est ce que l’on nomme communément l’héritage. La part de chaque usufruitier est alors identifiée sous forme de quote-part. Cela signifie que chaque héritier est propriétaire d’une partie du bien . Si l’un d’entre eux décide de vendre, il cède alors ses droits dans l’indivision. A noter que dans le droit français les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part cédée.
Néanmoins attention, pour que la vente du bien issu d’une succession soit possible, il faut que les indivisaires y consente à l’unanimité. Il s’agit d’une condition sine qua non pour pouvoir se séparer du bien. Lorsque les indivisaires ne trouvent pas de compromis, cela peut conduire à des situations de blocage. La réforme des successions de 2007 est néanmoins venue assouplir certaines règles en la matière, notamment au niveau des travaux de rénovation et d’une éventuelle mise en location de la maison ou appartement.
La vente d’un appartement ou maison en indivision, elle, reste un sujet et une situation complexe.
Vente forcée ou maintien dans l’indivision ?
En effet, lorsqu’un ou plusieurs indivisaires s’opposent à la vente du bien immobilier en succession, celle-ci peut être forcée dans certains exceptions, par exemple si le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun. Par ailleurs, en droit, si un héritier en indivision ne répond pas aux sollicitations des autres héritiers pour vendre un bien en succession, il peut être mis en demeure et a alors 3 mois pour se manifester. Passé ce délai, le juge a l’autorisation judiciaire de débloquer le bien immobilier et de laisser les autres héritiers prendre les décisions.
Bon à savoir : si l’indivisaire qui bloque la vente représente moins d’1/3 des droits, les indivisaires possédant plus de 2/3 des droits indivis peuvent aussi forcer la vente.*Dans certaines situations, le tribunal peut également maintenir l’indivision pour protéger les intérêts des indivisaires. C’est par exemple le cas lorsqu’il s’agit d’une entreprise ou de locaux d’habitation ou à usage professionnel appartenant au défunt ou à son conjoint survivant. Dans tous les cas, le maintien dans l’indivision ne peut excéder 5 ans (avec reconduction tacite).
Bien immobilier en indivision : le recours au notaire obligatoire
Sachez que lorsqu’il y a un bien immobilier dans une succession , il faut obligatoirement passer par un notaire. Ce dernier se chargera tout d’abord de définir qui héritera du patrimoine et recherchera les autres héritiers s’ils ne se sont pas tous manifestés lors de la succession.
C’est aussi au notaire de procéder aux diverses formalités et démarches associées à la succession, comme l’estimation de la valeur du bien, la définition des droits de succession et de mutation, l’établissement d’une attestation immobilière de propriété, de l’acte de partage ou encore du partage effectif du bien immobilier.
Vendre rapidement un bien immobilier dans le cadre d’une succession : quelle solution ?
Vous l’aurez compris, à la suite de la perte d’un membre de sa famille, l’urgence est souvent de vendre le bien immobilier familial en succession, plutôt que de se déchirer au sein de sa propre famille. Si l’objectif est de vendre dans les plus brefs délais, l’idéal est de vendre votre logement à une plateforme immobilière spécialisée, comme Homeloop. La start-up garantit un processus de vente accélérée et s’engage à vous faire une offre d’achat ferme et définitive sous 48h maximum, sans rétractation possible ni clause suspensive de financement.
Vous pouvez également choisir de vendre sans agence ou par le biais d’un professionnel, auquel cas tous les indivisaires doivent trouver un terrain d’entente sur le prix de vente et donner leur accord. Si le bien en indivision nécessite des travaux conservatoires avant sa mise en vente, cela peut être décidé par un seul indivisaire. Les autres types de travaux doivent être décidés à la majorité des 2/3. Attention, le temps de vente peut être un critère à prendre en compte dans cette décision.
Quelques mots sur Homeloop
Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, Homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.
Aurélien Gouttefarde et son équipe ont déjà permis à près de 200 particuliers de vendre et acheter leur maison ou maison rapidement à Paris et en Ile de France. Homeloop a étendu son service à Lille en 2019 et Nantes puis Lyon en 2020, avec toujours l’objectif de simplifier la transaction immobilière.
