Vendre un bien en copropriété nécessite de respecter la règlementation imposée par la loi. En effet, l’acheteur doit avoir connaissance de certains éléments concernant le lot vendu et l’immeuble avant de signer l’acte authentique de vente. De quoi s’agit-il ? On vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de vendre un bien en copropriété.
Le principe de libre disposition d’un bien en copropriété et ses limites
Vivre en copropriété impose de respecter certaines règles de vie commune. Conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en copropriété, prévaut le principe de libre disposition du lot. Cela signifie que tout bien privatif situé en copropriété est à la disposition du copropriétaire qui est libre soit de le donner soit de le vendre, c’est par exemple le cas des héritiers qui vendent suite à une succession.
Toutefois, le règlement de copropriété peut contenir des clauses spécifiques limitant le principe de libre disposition. Voici quelques exemples :
Le règlement de copropriété peut interdire la vente d’une cave seule : dans ce cas, vous devrez vendre l’appartement et la cave associée ;
De la même façon, le règlement de copropriété peut interdire la vente d’une chambre de bonne séparément de l’appartement auquel elle est reliée.
Par ailleurs, pour être valable, la vente du lot de copropriété doit respecter la destination de l’immeuble. Par exemple, un lot de copropriété destiné à un usage d’habitation ne peut être vendu en tant que local commercial.
Bon à savoir : L’acquéreur pourra a posteriori de la vente modifier l’usage de lot en organisant un vote en assemblée générale des copropriétaires.
Vendre un bien en copropriété : quelles sont les informations à communiquer à l’acheteur ?
La vente d’un lot en copropriété répond aux mêmes conditions qu’une vente classique. Toutefois, si vous décidez de vendre sans agence, vous devez informer le futur acquéreur de certaines informations pour qu’il achète en tout état de cause.
Voici les informations à communiquer à tout futur acquéreur :
- Les diagnostics du bien vendu : électricité, amiante, surface loi Carrez, gaz, plomb, diagnostic de performance énergétique, etc.) ;
- La surface exacte du logement, en vertu de la loi Carrez. À défaut, l’acquéreur pourra demander la nullité de la vente dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique de vente ;
- Le règlement de copropriété de l’immeuble afin que l’acquéreur prenne connaissance du fonctionnement de la résidence. ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble qui contient les derniers travaux effectués et les coordonnées de l’assurance de l’immeuble ;
- L’état descriptif de division ;
- La fiche synthétique de la copropriété : ce document regroupe toutes les données financières et techniques de la copropriété ;
- Les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales afin que l’acquéreur soit tenu au courant des divers dossiers en cours dans la copropriété (par exemple : un projet de ravalement de façade) ;
- Le montant des charges courantes inclues et non inclues dans le budget prévisionnel ;
- Le niveau global des impayés de charges de l’immeuble ;
- Le montant des dettes fournisseurs, le cas échéant ;
- Le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu, le cas échéant ;
- Toute autre somme susceptible d’être due au syndicat des copropriétaires par le futur acquéreur.
Ces informations sont transmises à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente sur demande : c’est le pré-état daté.
En revanche, en tant que vendeur, vous avez l’obligation de fournir ces informations avant la signature de l’acte de vente : c’est l’état daté. Il a été rendu obligatoire par la loi Alur, promulguée en mars 2014, afin de renforcer le droit d’information de l’acheteur.
Bon à savoir : Si l’état daté a l’obligation d’être réalisé par le syndic de votre immeuble, vous pouvez tout à fait rassembler les documents nécessaires au pré-état daté en faisant preuve de diligence. Cela pourra vous faire réaliser des économies, notamment si vous passez par un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété.
Informer le syndic de la vente du lot
Dès la signature chez le notaire, le changement de propriétaire doit être notifié au syndic de copropriété de l’immeuble. Pour ce faire, il vous suffit d’adresser à votre syndic un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception précisant :
- L’identité de l’acquéreur ;
- L’identité du mandataire prévu dans le cadre d’un lot vendu en indivision ou en usufruit ;
- Les accords éventuellement conclus avec l’acquéreur concernant les modalités de remboursement d’un prêt collectif en cours.
Ce courrier est obligatoire car le syndic a pour mission de tenir à jour la liste des copropriétaires de l’immeuble.
Vente d’un bien en copropriété : comment se répartissent les charges en cours ?
Même si vous vendez votre bien, les charges de copropriété continuent de courir. Alors comment se répartir les charges en cours entre le vendeur et l’acquéreur ?
La répartition des charges courantes
Il existe une répartition légale mais vous pouvez tout à fait négocier avec l’acquéreur pour obtenir une autre répartition.
Conformément à la loi, celui qui est copropriétaire au moment de l’envoi de l’appel de fonds est celui qui en est intégralement redevable. Ainsi, si vous avez reçu votre appel de fonds le 1er octobre et que vous vendez votre bien le 2 novembre, vous serez redevable de l’intégralité de l’appel de fonds du quatrième trimestre.
Néanmoins, il est courant de négocier avec l’acheteur un remboursement de sa quote-part de charges du trimestre pour équilibrer les choses.
La répartition de la régularisation annuelle des charges
Lors de l’assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires approuve les comptes de l’année comptable qui vient de s’écouler. À cette occasion, le syndic procède à la régularisation des charges entre ce qui a été payé par les copropriétaires et ce qui a effectivement été dépensé. La régularisation annuelle des charges peut donc donner lieu à un remboursement ou à un appel de fonds complémentaire.
Le principe posé par la loi est clair : en cas de vente au courant de l’année comptable, c’est l’acheteur qui est le bénéficiaire ou le redevable car c’est lui qui est propriétaire du bien au moment de l’approbation des comptes en assemblée générale, peut importe le temps de la vente ou le moment de l’année.
La répartition des charges du fonds de travaux
Si des travaux sont prévus dans la copropriété, l’acquéreur doit en être informé en amont de la signature de l’acte de vente par le biais de l’état daté comme dit précédemment.
Lorsque la vente est actée et que l’acheteur prend possession du bien, se pose alors la question du partage des frais des travaux de la copropriété entre l’acheteur et le vendeur.
Ici, ce n’est pas la date d’exécution des travaux qui est prise en compte mais la date d’envoi de l’appel de fonds demandé au titre des travaux. Celui qui est propriétaire au moment de l’envoi de l’appel de fonds des travaux est celui qui en est redevable, sauf convention contraire entre les deux parties.
Quelques mots sur Homeloop
Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, Homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.
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