Acheter un bien immobilier en copropriété peut être un bon investissement mais nécessite d’assimiler beaucoup d’informations avant de passer à l’action. Découvrez tous les points à bien vérifier avant de vous lancer !
Qu’est-ce qu’un bien immobilier en copropriété ?
Avant d’investir dans un bien immobilier en copropriété, il est important de savoir comment fonctionne le régime des copropriétés, pour mieux étudier les nombreuses possibilités d’investissement.
La copropriété est définie par l’article 1 de loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut des copropriétés des immeubles bâtis. C’est un immeuble ou un groupe d’immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs copropriétaires, qui possèdent tous un lot incluant une partie privative et un morceau de parties communes appelé quote-part. Pour s’assurer de la bonne tenue de l’immeuble, chaque copropriétaire doit payer des charges de copropriété, calculées en fonction de la quote-part des parties communes détenue par chacun d’entre eux.
La copropriété s’applique à différents types d’immeubles comme un terrain, un immeuble collectif, un local commercial, etc. La seule condition est que le bien immobilier soit la propriété d’au moins deux personnes.
Dans une copropriété, on distingue plusieurs organes qui permettent d’assurer la bonne gestion et la bonne conservation de l’immeuble :
- Le syndicat des copropriétaires : c’est l’ensemble des copropriétaires. Aucune démarche n’est nécessaire pour donner naissance à un syndicat des copropriétaires. Il supervise le travail du syndic et peut le consulter à tout moment. Son pouvoir s’exerce en assemblée générale lors du vote de résolutions comme le budget prévisionnel, les travaux à réaliser ou la modification du règlement de copropriété ;
- Le conseil syndical : élu à la majorité absolue par le syndicat des copropriétaires, il est composé de copropriétaires qui élisent en leur sein un président. Dans le cadre d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole, cet organe fait le lien entre copropriétaires et syndic, contrôle les actions de ce dernier et l’assiste même dans certaines tâches. La nomination d’un conseil syndical est ici facultative mais toutefois fortement conseillée pour assurer une gestion saine de l’immeuble. Dans le cadre d’un syndic coopératif, en revanche, la désignation d’un conseil syndical est obligatoire car c’est lui qui gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est ici appelé président-syndic ;
- Le syndic de copropriété : conformément à la loi de 1965, toute copropriété doit avoir un syndic. Le syndic est chargé d’assurer la bonne tenue de l’immeuble. Il est également le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ses missions sont diverses : collecte des charges, recouvrement des impayés, gestion des finances et des travaux, tenue et convocation aux assemblées générales, etc.
Bon à savoir : Il existe plusieurs modèles de syndics de copropriété. Le modèle le plus répandu est le syndic professionnel. Cela signifie que les copropriétaires confient la gestion de la copropriété à une société tierce qui assure l’administration de l’immeuble en échange d’honoraires. Pour réaliser des économies substantielles, vous pouvez également opter pour un syndic non-professionnel. Il en existe deux types : le syndic bénévole et le syndic coopératif.
Acheter en copropriété : l’importance de l’état daté
Le vendeur doit obligatoirement fournir au futur acheteur un état daté en amont de la signature de l’acte définitif de vente. L’état daté permet de renforcer le droit d’information de l’acheteur sur le lot qu’il s’apprête à acheter et sur la copropriété dans son ensemble.
L’état daté doit obligatoirement être établi par le syndic de copropriété.
Attention ! L’état daté est généralement facturé en supplément par les syndics professionnels. Pour éviter tout abus, la réforme de la copropriété a plafonné le prix de l’état daté à 380€ TTC depuis juin 2020.
L’état daté doit absolument contenir les éléments suivants :
- Le montant des provisions sur charges prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété et non incluses dans le budget prévisionnel ;
- Le montant éventuel du fonds de travaux rattaché au lot vendu, le cas échéant ;
- Le montant des impayés, s’il y en a ;
- Le montant des dettes fournisseurs, le cas échéant ;
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles pour que l’acquéreur soit informé des éventuels travaux votés et autres projets de la copropriété.
Attention ! L’état daté est souvent confondu, à tort, avec le pré-état daté. Concrètement, le contenu des deux documents est le même mais le pré-état daté intervient en amont de la signature du compromis de vente. Introduit par la loi Alur, le pré-état daté est facultatif mais néanmoins de plus en plus demandé. À la différence de l’état daté, il peut être établi par le copropriétaire, ce qui permet de réaliser des économies substantielles si vous passez par un syndic professionnel.
Achat en copropriété : quels sont les autres éléments essentiels à vérifier ?
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est un document obligatoire qui définit toutes les règles de vie commune dans l’immeuble. Il s’applique à tous les résidents, y compris les locataires.
On retrouve notamment dans le règlement de copropriété :
- Les tantièmes et millièmes de chaque lot de la copropriété ;
- Le cadre juridique, comme la répartition des charges, les charges récupérables locatives ainsi que les règles de vie concernant les parties communes et parties privatives ;
- Les règles de vie courante de la copropriété, comme les modalités des convocations des assemblées générales ou les modalités de démission d’un conseiller syndical.
Le règlement de copropriété peut contenir d’autres éléments si les copropriétaires le souhaitent, comme des règles de stationnement ou des heures précises pour effectuer les travaux.
L’acquéreur d’un bien en copropriété doit absolument consulter ce règlement en amont de la signature de l’acte de vente pour vérifier qu’aucune disposition du règlement n’est trop contraignante. Certaines copropriétés peuvent par exemple interdire les animaux de compagnie dans les parties communes.
Le carnet d’entretien de la copropriété
Il est conseillé au futur acquéreur de consulter également le carnet d’entretien de la copropriété avant d’acheter. Il s’agit d’un document qui répertorie tous les travaux effectués dans la copropriété ainsi que les opérations de maintenance réalisées sur les équipements communs.
Le carnet d’entretien contient notamment :
- L’adresse de la copropriété ;
- L’identité du syndic en place ;
- Les références des contrats d’assurances avec la date d’échéance des contrats ;
- La date des travaux importants réalisés, avec l’identité des entreprises ayant effectué les travaux ;
- La référence des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, avec la date d’échéance des contrats ;
- Si le diagnostic technique global a été fait, il doit être inscrit la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, avec les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux, ainsi que l’échéancier recommandé ;
- S’il existe, l’échéancier du programme pluriannuel de travaux, voté en assemblée générale.
Ce document constitue une trace écrite du fonctionnement de la copropriété et de la maintenance de l’immeuble, des informations essentielles pour l’acheteur d’un bien en copropriété. C’est d’ailleurs la loi Alur qui impose d’annexer à la promesse de vente et au contrat définitif, une copie du carnet d’entretien.
Les travaux au sein de la copropriété
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en copropriété, le sujet des travaux est très important. Il est directement lié aux charges de copropriété et au carnet d’entretien.
C’est en se référant au carnet d’entretien et aux derniers procès-verbaux des assemblées générales que le futur acheteur pourra être au courant des travaux à venir dans la copropriété.
Le syndic de copropriété
Comme vu précédemment, le syndic est obligatoire pour toutes les copropriétés. Avant d’acheter en copropriété, il peut être intéressant de se renseigner sur la qualité du syndic en place, notamment auprès du conseil syndical.
Vous pouvez essayer de demander des informations sur un récent changement de syndic par exemple et commencer à discuter auprès des copropriétaires du syndic en place.
Si vous finissez par acheter dans la copropriété, il pourra être par ailleurs intéressant de vous impliquer dans le conseil syndical de votre immeuble. En effet, cet organe est au centre de la copropriété et permet de suivre les dossiers en cours dans l’immeuble.
La convivialité dans la copropriété
L’ambiance de la copropriété est aussi un paramètre à prendre en compte lorsque l’on souhaite investir dans un bien immobilier en copropriété.
Un acquéreur peut par exemple sonder quelques copropriétaires pour avoir leur ressenti quant à l’atmosphère qui règne dans l’immeuble. Ainsi, le futur acheteur sera en mesure de se projeter et saura si la vie de la copropriété pourrait lui correspondre.
