Vous vendez ou achetez un bien immobilier ? Vous êtes sur le point de signer votre compromis de vente et devez définir des conditions suspensives dans celui-ci ? Avant de passer à la signature du compromis qui vous engage en tant qu’acquéreur d’un bien immobilier, mieux vaut faire le point. Qu’est-ce qu’une condition suspensive d’une promesse ou d’un compromis de vente ? Quelles sont les différentes clauses suspensives et dans quelles situations les faire jouer ?
Conditions suspensives : qu’est-ce que c’est ?
Lors d’une vente immobilière, que celle-ci se passe de particulier à particulier ou avec une agence immobilière, 2 étapes rythment cette vente. En effet, pour devenir effective, la vente passe tout d’abord par la signature d’un avant contrat communément appelé compromis de vente et/ou promesse de vente, puis par celle de l’acte authentique. La signature de ce dernier dépend d’un certain nombre de facteurs et notamment celle de l’obtention d’un prêt immobilier.
La condition suspensive, quant à elle, est une clause qui intervient indépendamment de l’acquéreur et qui rend caduc le compromis de vente.
Les clauses suspensives sont essentielles dans un compromis de vente. En effet, elles protègent un éventuel acquéreur qui ne pourrait plus acheter un bien immobilier. Elles interviennent dans le cadre de la non-réalisation d’une condition ne permettant plus l’acquisition d’un bien. Si l’acquéreur se rétracte et ne peut pas faire prévaloir une condition suspensive, le vendeur est en droit de demander une indemnité en dédommagement. Généralement cette indemnité représente 10% du prix de vente du bien immobilier.
La clause d’obtention d’un prêt immobilier
Lors d’une vente immobilière, que celle-ci se passe de particulier à particulier ou avec une agence immobilière, 2 étapes rythment cette vente. En effet, pour devenir effective, la vente passe tout d’abord par la signature d’un avant contrat communément appelé compromis de vente et/ou promesse de vente, puis par celle de l’acte authentique. La signature de ce dernier dépend d’un certain nombre de facteurs et notamment celle de l’obtention d’un prêt immobilier.
La condition suspensive, quant à elle, est une clause qui intervient indépendamment de l’acquéreur et qui rend caduc le compromis de vente.
Les clauses suspensives sont essentielles dans un compromis de vente. En effet, elles protègent un éventuel acquéreur qui ne pourrait plus acheter un bien immobilier. Elles interviennent dans le cadre de la non-réalisation d’une condition ne permettant plus l’acquisition d’un bien. Si l’acquéreur se rétracte et ne peut pas faire prévaloir une condition suspensive, le vendeur est en droit de demander une indemnité en dédommagement. Généralement cette indemnité représente 10% du prix de vente du bien immobilier.
La clause d’obtention d’un prêt immobilier
Rares sont les personnes qui peuvent acheter un bien immobilier comptant. De fait, avoir recours à un prêt immobilier est le facteur déterminant pour conclure cet achat. Par conséquent, si votre compromis de vente doit comporter une seule condition suspensive, c’est bien celle-ci : l’obtention d’un prêt. En effet, cette clause suspensive mentionnée dans le compromis de vente permet au futur acquéreur de se rétracter en cas de refus de prêt par les banques.
Cette clause relative à l’obtention d’un prêt immobilier et figurant au contrat devra mentionner les éléments suivants :
- Le montant emprunté
- La durée de l’emprunt
- Le taux de prêt
Cette clause a une durée de validité allant de 30 à 60 jours. Pour faire prévaloir cette condition suspensive, l’acheteur devra démontrer qu’il a recherché à obtenir un prêt de façon effective. Par ailleurs, il devra également apporter la preuve du refus exprimé par sa banque.
Les autres clauses suspensives :
D’autres clauses, non financières, peuvent empêcher l’acte de vente d’être signé devant le notaire. Celles-ci peuvent être de différents ordres.
Les autorisations administratives
Dans le cadre d’une vente immobilière portant sur un terrain, la clause suspensive peut être liée à un permis de construire. En effet, dans le cas de non-obtention de ce dernier, le compromis de vente peut être annulé. Cela peut également être le cas de la non-obtention d’une autorisation pour transformer un local commercial en bien d’habitation.
Servitude et droit de préemption
Lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, la mairie de la commune sur lequel il se trouve a le droit de se porter acquéreur prioritaire du dit bien. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption. Ainsi, chaque fois qu’un compromis de vente est signé, la Mairie en a connaissance. De fait, ce droit de préemption fait partie des conditions suspensives qui mettent un terme à la vente d’un bien.
Une servitude est une charge ou contrainte imposée par un bien immobilier sur un autre bien. Par exemple un droit de passage, un écoulement des eaux qui passe sur une propriété. Toute servitude doit être notée dans l’acte de vente et dans les origines de la propriété. Cette servitude empêche d’avoir la pleine jouissance de sa propriété et peut donc constituer une condition suspensive.
La vente préalable du bien de l’acheteur
La validité du compromis de vente peut également être soumise à la vente préalable du bien de l’acquéreur. La clause suspensive peut donc être liée à l’obtention d’un prêt relais et au fait que l’acheteur ait pu vendre son bien avant de signer l’acte de vente.
Dans ce cas, le compromis devra faire figurer un délai maximum durant laquelle la vente peut avoir lieu. De plus, l’acquéreur doit faire appel à une agence immobilière pour faciliter la vente de son bien immobilier.
Les autorisations du syndic
Selon la destination du bien immobilier que vous voulez acheter, vous devrez obtenir l’autorisation de votre syndic de copropriété pour réaliser votre projet. En effet, si vous devez acheter un bien immobilier pour le transformer en local professionnel vous devrez avoir son autorisation.
D’une manière générale, si l’achat d’un bien immobilier est conditionné par la réalisation de travaux dans une copropriété il faudra l’accord des copropriétaires. De fait, la demande d’autorisation devra être portée à l’ordre d’une assemblée générale. La condition d’obtention d’un vote favorable peut être considérée comme une condition suspensive.
La mise en place des conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses, des actes ou des évènements imprévisibles qui vont rendre impossible l’achat de la part de l’acquéreur. De fait, c’est à lui de les déterminer et à les faire notifier sur le compromis de vente.
Enfin, dans le cas où un acheteur voudrait faire jouer la clause suspensive, il devra en informer le vendeur par lettre recommandée. Par ailleurs, il devra également apporter la preuve, par tout justificatif de la validité de la clause suspensive.
Dans certains cas, en cas de retard, le futur acquéreur peut également sur justificatif demander le report de la signature de l’acte authentique de vente.
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Quelques mots sur Homeloop
Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, Homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.
Aurélien Gouttefarde et son équipe ont déjà permis à près de 200 particuliers de vendre et acheter leur maison ou maison rapidement à Paris et en Ile de France. Homeloop a étendu son service à Lille en 2019 et Nantes puis Lyon en 2020, avec toujours l’objectif de simplifier la transaction immobilière.
