Vous cherchez à vendre votre bien immobilier en copropriété et vous apprenez que vous devez fournir de nombreuses informations à l’acheteur, dont le pré-état daté. Ce document permet à l’acquéreur de mieux connaître la situation administrative et financière de la copropriété au stade du compromis de vente.
Qu’est-ce le pré-état daté ?
La loi Alur de 2014 impose au vendeur la communication d’informations et de documents relatifs à la copropriété lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente. Cette disposition est reprise à l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans un document que l’usage appelle pré-état daté.
L’article ne fait pas explicitement référence aux termes pré-état daté, mais ce document a été nommé ainsi en référence à un autre, l’état daté, que nous vous présenterons plus loin.
Que contient le pré-état daté ?
Les informations que doit contenir le pré-état daté peuvent se regrouper en trois grandes catégories : les informations financières, les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble et ceux portant sur l’état de la copropriété.
Les informations financières sur la copropriété
Doivent être indiqués :
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur durant les deux exercices précédant la vente ;
- Les sommes que l’acheteur pourrait devoir à la copropriété ;
- Les impayés à la charge du syndic ;
- Éventuellement le fonds de travaux rattaché au lot vendu.
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Les informations sur l’organisation de la copropriété
Le pré-état daté comporte :
- La fiche synthétique de copropriété ;
- Le règlement de copropriété ;
- Les PV d’assemblées générales des trois dernières années.
Les informations sur l’état de la copropriété
Enfin, le pré-état daté doit comprendre :
- Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- Une notice d’information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
- Le cas échéant, les conclusions du diagnostic technique global.
Qu’est-ce que l’état daté ?
L’état daté est prévu à l’article 5 du décret n°67-223, pris en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Il comporte trois parties relatives :
- Aux sommes pouvant rester dues par le vendeur copropriétaire, comme les provisions exigibles du budget prévisionnel, les charges impayées des exercices antérieurs ou encore les avances exigibles ;
- Aux sommes pouvant rester dues par le syndic de copropriété au vendeur ;
- Aux sommes pouvant être mises à la charge de l’acheteur, comme les provisions non encore exigibles du budget prévisionnel.
En annexe, l’état daté doit mentionner :
- Le montant de la quote-part de charges qu’a payé le vendeur lors des deux derniers exercices, afin que l’acheteur puisse se faire une idée des dépenses auxquelles il devra faire face ;
- S’il existe des procédures en cours dans lequel le syndicat de copropriétaires est partie.
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Pré-état daté, état daté : quelle différence ?
Outre le contenu, qui est plus complet pour le pré-état daté que l’état daté, il existe trois différences essentielles entre ces documents.
Le pré-état daté n’a pas d’existence juridique, l’état daté en a une
Comme le rappelle une réponse ministérielle de 2015, le pré-état daté n’a aucune existence légale et réglementaire. Les dispositions de l’article L.721-2 du CCH impose la communication d’un certain nombre de documents relatifs à la copropriété, sans viser expressément un pré-état daté.
À l’inverse, l’état daté, expressément cité dans le décret de 1967, possède une existence juridique.
Le pré-état daté peut être établi par le vendeur, l’état daté doit être rédigé par le syndic
D’une part, la loi Alur n’impose pas la rédaction d’un pré-état daté, seulement la transmission des informations. D’autre part, elle entend simplifier la procédure de transmission des informations à l’acheteur, en ne la mettant pas à la charge d’une personne précise. Dès lors, le vendeur peut réaliser lui-même le pré-état daté.
Comment faire si vous n’avez pas conservé les documents de la copropriété ? Depuis le 1er juillet 2020, le syndic de copropriété doit mettre à votre disposition un extranet sécurisé sur lequel figure toutes les informations nécessaires à l’établissement du pré-état daté.
À l’inverse, le décret de 1967 impose que la rédaction de l’état daté soit faite par le syndicat de copropriété, sur demande du vendeur ou du notaire.
Le pré-état daté doit être remis lors du compromis de vente, l’état daté, lors de la conclusion de la vente définitive
La loi Alur vise à renforcer l’information de l’acheteur au stade de l’avant-contrat. C’est pourquoi le pré-état daté doit être remis au moment du compromis ou de la promesse de vente.
L’état daté quant à lui est transmis à l’acheteur au jour de la signature de l’acte de vente définitif. De cette manière, l’acheteur dispose d’informations certaines sur l’état de la copropriété et peut donc, ou non, s’engager en toute connaissance de cause.
Combien coûte le pré-état daté ?
La liste des prestations qu’un syndic a le droit de facturer aux copropriétaires est limitativement énumérée par un décret de 2015. Or, le pré-état daté, qui ne possède pas d’existence juridique, n’est pas visé par le décret. Le syndic qui vous facture une telle prestation est hors-la-loi. Nous vous rappelons que vous pouvez réaliser vous-même le pré-état daté grâce aux documents présents sur l’extranet du syndic.
L’état daté quant à lui peut être facturé par le syndic. Face aux abus constatés, un décret de 2020 a fixé le montant de cette prestation à 380 euros. Vous cherchez à vendre rapidement votre logement ? homeloop vous le rachète sans conditions suspensives.
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