Générer des gains, dégager des revenus complémentaires en vue de la retraite, constituer un patrimoine à transmettre aux héritiers : l’investissement locatif répond à plusieurs besoins et projets. Avant de vous lancer dans l’acquisition et la mise en location d’un bien immobilier, vous devez vous demander quel modèle choisir, location nue, location meublée ou location défiscalisante. Le financement se fait généralement à crédit, et si vous êtes fortement fiscalisé, le prêt in fine s’avère une bonne option. La fiscalité applicable aura enfin une influence sur la rentabilité de votre investissement.
Quel modèle d’investissement locatif choisir ?
Les caractéristiques et la fiscalité de l’investissement locatif varient en fonction du modèle que vous sélectionnez. Par exemple, en location nue, vous vous engagez pour une durée d’au moins 3 ans avec le locataire, contre 1 an en location meublée. Avec une location défiscalisante, vous profitez d’une réduction d’impôt contre un engagement de location de 6 ans minimum en dispositif Pinel et Denormandie, 9 ans pour le Censi-Bouvard.
S’il n’existe pas de statut spécifique pour le loueur en location vide, en location meublée, vous serez considéré comme loueur en meuble non professionnel (LMNP) dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 euros, et inférieures au montant total de vos autres revenus d’activité. Dans le cas contraire, vous serez considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP).
L’intérêt des statuts LMNP et LMP, c’est qu’ils permettent de déduire l’intégralité des charges effectivement engagées (contre une liste limitative en location nue) et de pratiquer des amortissements. Grâce à ces mécanismes, vous pouvez créer un déficit :
- Reportable pendant 10 ans sur les revenus de location meublée en LMNP ;
- Imputable sur le revenu global sans limitation et reportable pendant 6 ans en LMP.
Comment financer un investissement locatif ?
Sauf à pouvoir payer comptant, vous allez forcément recourir à un prêt immobilier pour financer votre investissement. Votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximum que vous pouvez emprunter, dépend de plusieurs facteurs :
- Vos revenus pondérés par vos charges ;
- Votre situation professionnelle : notez que si vous êtes en CDI période d’essai expiré ou fonctionnaire, vous profiterez d’un meilleur taux d’emprunt que les emprunteurs en CDD ou travailleurs indépendants ;
- Votre apport personnel : depuis une recommandation du HCSF, les prêts sans apports ne concernent plus que 20 % des dossiers et sont réservés en priorité aux primo-accédants acquéreurs de leur résidence principale. Vous devez ainsi disposer d’un apport d’au moins 10 %, qui servira à financer les frais annexes à l’emprunt, comme les frais de notaire et les frais de dossier.
Pour le financement de votre investissement locatif, vous avez le choix entre deux types de prêts : le prêt amortissable et le prêt in fine. Le plus courant est le prêt amortissable, dont les mensualités se composent d’une fraction de capital emprunté et d’intérêts.
Avec un prêt in fine, les échéances comportent seulement des intérêts, vous remboursez le capital en une seule fois lors de l’ultime mensualité. Ce montage présente un avantage fiscal, car vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus pendant toute l’opération.
Pour mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un crédit immobilier au meilleur taux, vous avez tout intérêt à faire appel à un courtier comme homeloop. Ce professionnel de l’immobilier peut en outre négocier pour vous les conditions d’emprunt, comme une clause de modulation ou de report des échéances.
À savoir : l’octroi d’un crédit immobilier est conditionné par la souscription d’une assurance de prêt et la prise d’une garantie comme un cautionnement, une hypothèque ou une inscription en privilège de prêteurs de deniers.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?
En location vide, les recettes locatives sont considérées comme des revenus fonciers. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu, soit au régime micro-foncier, soit au régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement de 30 %. Dans le second, vous pouvez déduire une liste limitative de charges pour leur montant réel, telles que les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt ou encore certaines dépenses de travaux.
En location vide, les recettes locatives sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ceux-ci peuvent être soumis au régime micro-BIC ou au régime réel. Dans le premier cas, vous bénéficiez d’un abattement de 50 %, de 71 % pour un meublé de tourisme. Dans le second cas, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges, à partir du moment où elles sont engagées dans l’intérêt de votre activité de loueur, et qu’elles peuvent être justifiées par une facture.
En location nue comme en location meublée, vous êtes en outre tenu de payer les prélèvements sociaux de 17.2 %.
Les dispositifs de défiscalisation vous permettent enfin de bénéficier d’une réduction d’impôt. Par exemple, en dispositif Pinel, elle atteint 63 000 euros pour un engagement de location de 12 ans.
Quelques mots sur homeloop
Créée en 2016 et incontournable dans l’univers de la Proptech et de l’iBuying, homeloop a pour mission de simplifier la transaction immobilière en aidant les propriétaires à vendre simplement et rapidement et en permettant aux acquéreurs d’acheter en toute confiance.
Aurélien Gouttefarde et son équipe ont déjà permis à près de 200 particuliers de vendre et acheter leur maison ou maison rapidement à Paris et en Ile-de-France. homeloop a étendu son service à Lille en 2019 et Nantes puis Lyon en 2020, avec toujours l’objectif de simplifier la transaction immobilière.
