Par sa décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d’octroi des crédits immobiliers, le HCSF rend un certain nombre de dispositions obligatoires à compter du 1er janvier 2022. Conséquences ? Pas mal de changements du côté des prêts immobiliers. Taux d’endettement, durée de remboursement, regardons ensemble ce qui a évolué en ce début d’année.
Changement pour le crédit immobilier en 2022 : petite mise en contexte
En décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émettait une recommandation sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers. Destinée à protéger les banques d’un risque de défaillance, et les particuliers d’un risque de surendettement, elle prévoyait certaines mesures comme la fixation du taux d’endettement à 35 % et la limitation de la durée d’emprunt à 25 ans.
Depuis la décision du 29 décembre 2021, ces mesures ont une valeur juridique contraignante, avec sanctions des banques à la clé si elles ne jouent pas le jeu.
💡 Bon à savoir : La décision concerne les prêts immobiliers, à l’exception du crédit relais et des crédits faisant l’objet d’une renégociation, d’un regroupement, ou conclu pour le remboursement anticipé d’un autre.
Le taux d’endettement : maximum de 35 %
Le taux d’endettement désigne le ratio entre les charges que vous supportez et vos revenus. Pour faire simple, il ne faut pas que vos dépenses représentent un poids excessif sur vos revenus, d’où l’instauration d’un garde-fou : le taux d’endettement. Jusqu’à la recommandation du HCSF de 2019, il était de 33 %. Désormais, il est juridiquement fixé à 35 % (primes d’assurance emprunteur incluses).
Pour calculer le taux d’endettement, il convient d’appliquer la formule suivante : (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.
Mais quels revenus et quelles charges sont pris en compte dans ce calcul ? La décision du HCSF de fin 2021 en donne les définitions.
Les revenus pris en compte dans le taux d’endettement
Les revenus annuels à prendre en compte sont vos revenus nets avant impôt. Peuvent s’y ajouter les revenus locatifs bruts de votre futur investissement immobilier, pondéré par une décote laissée à l’appréciation des banques.
💡 Bon à savoir : Les organismes de crédit peuvent également majorer vos revenus de la réduction d’impôt obtenue grâce à un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel.
Les charges prises en compte dans le taux d’endettement
Au titre des charges, les banques doivent prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement :
- Les mensualités du crédit sollicité (intérêts + remboursement du capital emprunté) ;
- Les échéances d’autres crédits (à la consommation, travaux…) ;
- Les primes d’assurance emprunteur.
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L’encadrement des prêts accordés au-delà de 35 % de taux d’effort
Si le taux d’endettement à 35 % devient la norme, les établissements prêteurs conservent le droit d’y déroger dans une certaine mesure, et selon une marge de flexibilité établie par le HCSF.
Les dérogations au taux d’endettement ne peuvent concerner que 20 % de la production trimestrielle de crédits immobiliers.
Sur ces 20 %, 80 % des prêts immobiliers doivent être réservés aux acquéreurs de la résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants.
Les 20 % de dossiers dérogatoires restants, qui ne représentent que 4 % de la production trimestrielle, peuvent être accordés librement aux acquéreurs d’une résidence secondaire ou investisseurs locatifs.
💡 Bon à savoir : la résidence principale est celle où vous habitez effectivement et habituellement. Si vous disposez de plusieurs logements, ce sera celui constituant votre établissement principal.
La fin du calcul différentiel pour l’investissement locatif
Mis en place pour certains projets d’investissement locatif, le calcul différentiel permet d’établir le taux d’endettement en déduisant les revenus fonciers des charges foncières. Si la différence est négative, elle est soustraite des revenus (déficit). Si elle est positive, elle est ajoutée aux revenus. Favorable, cette méthode de calcul permet de diminuer artificiellement le taux d’endettement de l’investisseur.
Exemple pour mieux comprendre
Revenus mensuels : 5000 euros
Revenus fonciers mensuels : 800 euros
Mensualité d’emprunt : 2500 euros
Charges foncières mensuelles : 1000 euros
Taux d’endettement différentiel :
Revenus fonciers (800 euros) – charges foncières = – 200 euros.
Revenus (5000 euros) – déficit foncier (-200 euros) : 4 800 euros
Taux d’endettement : 2500 / 4800 x 100 = 52.08 %.
Avec le calcul classique, cet emprunteur aurait un taux d’endettement de 1000 € + 2500 € / 5000 € + 800 € X 100 = 60,34%.
💡 Bon à savoir : Le calcul différentiel est définitivement supprimé par la décision de 2021, qui entérine la méthode classique.
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La durée d’emprunt : 25 ans + 2 ans de différé
Désormais, il n’est plus possible d’emprunter sur une durée supérieure à 25 ans. Toutefois, il existe une dérogation pour les cas où l’entrée en jouissance du logement est décalée par rapport à la mise en place de l’emprunt.
Il est ainsi possible d’emprunter sur 25 ans avec 2 ans de différé, soit sur 27 ans lorsque :
- Vous achetez une maison en VEFA ;
- Vous faites construire une maison individuelle ;
- Vous achetez dans l’ancien, avec des travaux représentant au moins 25 % du total de l’opération.
La résiliation à tout moment de l’assurance de prêt : en discussion
Dans les tuyaux depuis 2020, la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur revient sur le devant de la scène. Une proposition de loi en ce sens a ainsi été adoptée à l’unanimité par la commission des finances de l’Assemblée nationale le 25 novembre 2021. Reste encore à attendre la décision du Sénat pour savoir si cette disposition sera définitivement votée…
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