La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite « 3DS » vient prolonger, étendre, renforcer et mieux informer sur l’encadrement des loyers.
Petit retour en arrière :
La loi ÉLAN du 23 novembre 2018 a mis en place un dispositif expérimental d’une durée de 5 ans d’encadrement des loyers.
Comment cela fonctionne ?
Sur proposition des établissements publics compétents, un décret détermine une zone géographique sur laquelle s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
– un écart important entre le niveau de loyer moyen constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;
– un niveau de loyer médian élevé ;
– un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible donc peu de perspective d’augmentation de l’offre locative,
– des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
Quel montant de loyer ?
Sur ces territoires, un arrêté annuel du préfet fixe pour chaque catégorie de logement (en fonction de l’époque de construction de l’immeuble, du nombre de pièces, du type de location – nue ou meublée….), un loyer de référence, un loyer de référence majoré (égal au loyer de référence majoré de 20 %) et un loyer de référence minoré (égal au loyer de référence minoré de 30 %), exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable.
Le loyer de base fixé dans le contrat pour les nouvelles locations ou les relocations ne peut excéder le loyer de référence majoré correspondant aux caractéristiques du logement.
Un complément de loyer peut être appliqué pour certains logements présentant certaines caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
En cas de non respect, le locataire saisi les services de la Préfecture qui contacteront le propriétaire pour lui demander de se mettre en conformité et le remboursement au locataire du trop perçu sur les loyers. Si le bailleur refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative qui peut atteindre 5.000 € pour un particulier et 15.000 € pour une personne morale (une SCI par exemple) et le locataire peut saisir la justice d’une action en diminution de loyer.
Quels sont les avancées de la Loi 3DS en la matière ?
Prolonger
L’encadrement expérimental des loyers est prorogé de trois années, pour expirer le 23 novembre 2026, alors que l’expérimentation devait initialement expirer le 23 novembre 2023.
Étendre
À ce jour, l’encadrement des loyers s’applique :
- à Paris ;
- à Lille ;
- à Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) ;
- à Lyon et Villeurbanne ;
- et à Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville).
Il s’appliquera au cours de l’année 2022 à Bordeaux et Montpellier.
De nouvelles villes ont fait part de leur souhait d’appliquer la mesure, la loi « 3DS » permet à ces villes de candidater jusqu’au 23 novembre 2022 pour une mise en application fin 2022/ début 2023. Les conditions de tension sur le marché locatif pour solliciter l’encadrement des loyers sont relatées ci-dessus.
Renforcer
Les associations de défense des locataires relayées par la presse dénoncent régulièrement le non respect de l’encadrement des loyers, notamment en raison de l’insuffisance des contrôles et de l’insuffisance d’application des sanctions.
Actuellement de la compétence des préfectures, la loi « 3DS » prévoit la possibilité désormais pour les mairies, à leur demande, d’exercer le pouvoir de contrôle de l’encadrement des loyers. La mesure sera applicable à compter de la date à laquelle la préfecture aura accepté de déléguer à la Mairie son pouvoir de contrôle et de sanction.
Mieux informer
La Loi 3DS prévoit que les annonces de location devront renseigner quant à cette règlementation, notamment :
- que le Bien proposé à la location est situé dans un secteur géographique concerné par l’encadrement des loyers,
- que le montant du loyer de référence majoré pour l’appartement concerné mis en location est de …………. (exprimé en €/m²/mois)
- En cas de complément de loyer applicable, que son montant ne peut dépasser …………. (exprimé en €/m²/mois)
Outre les mentions relatives à l’encadrement des loyers, la loi « 3DS » impose à toute annonce de location d’un logement de mentionner un certain nombre d’informations relatives au bien à louer.
Dans l’attente de l’arrêté précisant ces mentions, il s’agira vraisemblablement :
- du montant mensuel du loyer et des charges ;
- du montant du dépôt de garantie ;
- du caractère vide ou meublée de la location ;
- de la surface habitable du logement ;
Ces nouvelles informations devraient figurer dans les annonces vraisemblablement à compter du 1er avril 2022. Elles viennent compléter les mentions obligatoires dans les annonces immobilières depuis le 1er janvier 2022 pour ce qui concerne la performance énergétique des logements.
Source :
Loi ÉLAN du 23 novembre 2018 – article 140 modifié par la loi 3DS
