L’investissement immobilier reste, avec l’assurance vie, l’un des placements préférés des Français. Pas étonnant, c’est une valeur sûre qui peut rapporter gros. Du moins, si on s’y prend bien. Vous débutez dans l’immobilier ? On vous aide à poser la première pierre de votre empire grâce à nos 4 conseils d’experts !
Votre taux d’emprunt, avec un courtier, vous négocierez
À moins d’avoir décroché le jackpot à l’Euromillions, vous aurez sûrement besoin d’un emprunt pour financer votre investissement immobilier. Et plus le taux est bon, moins vous paierez d’intérêts d’emprunt.
Le taux immobilier dépend essentiellement de deux facteurs :
- La durée de remboursement : le taux d’intérêt augmente avec elle. Si vos finances le permettent, mieux vaut investir sur 15 ans que sur 25 ans.
💡 Bon à savoir : pour un investissement locatif, la durée du prêt sera d’au maximum 20 ans. Il n’y a que pour la résidence principale ou secondaire que tu peux emprunter sur 25 ans
- La situation professionnelle : pour obtenir un super taux, il faut qu’elle soit stable. Vous êtes en CDI ou fonctionnaire ? C’est une excellente nouvelle ! Les CDD et travailleurs indépendants peuvent aussi emprunter, mais souvent dans de moins bonnes conditions.
C’est là que le courtier entre en scène. Même si vous avez un dossier en béton, vous ne possédez malheureusement pas les mêmes compétences en négociation que lui. Le courtier est là pour aider à trouver un financement, et au meilleur taux.
💡 Et la commission alors ? Elle sera largement amortie par les économies qu’il te fera réaliser sur ton prêt immobilier !
Le rendement locatif, vous calculerez
Comme pour un placement financier, est intéressant, c’est combien vous allez gagner avec votre investissement immobilier. En somme, quel est le pourcentage de rendement (ou de rentabilité).
Il faut en connaître deux : le taux de rendement brut et le taux de rendement net. La différence entre eux ? Le premier n’inclut pas les dépenses et impositions.
Or les loyers que vous allez encaisser seront diminués des dépenses faites et des taxes à payer : impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, pour ne citer qu’eux. C’est ainsi que le rendement brut s’avère bien plus élevé que le rendement net.
Lequel des deux sont utilisés par les agents immobiliers et vendeurs ? Bingo, le plus alléchant : le brut !
Le calcul :
Formule de calcul de rentabilité brute : loyer annuel / coût d’acquisition x 100
Formule de calcul de rentabilité nette : (loyer annuel + plus-value – charges – impôts – taxe foncière) / coût d’acquisition x 100
Alors, à quoi on peut s’attendre avec un investissement immobilier ? Un rendement entre 2 et 10 % !
À la fiscalité, vous penserez
La fiscalité de l’investissement immobilier ne doit rien laisser au hasard. Il y a 2 options :
- Les régimes micro : il s’agit du régime micro-BIC si vous choisissez la location meublée, et du micro-foncier si vous choisissez la location nue.
💡 Bon à savoir : On ne peut pas déduire les charges liées à l’investissement, comme les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance, etc. Vous profitez à la place d’un abattement de 50 % en micro-BIC, 30 % en micro-foncier.
Les charges sont supérieures à ces pourcentages ? Le régime réel est fait pour vous !
- Le régime réel : comme son nom l’indique, permet de déduire vos charges pour leur montant réel. Et en location meublée, vous pouvez même amortir le mobilier et le bâti. L’intérêt ? En déduisant les charges, vous faites baisser votre revenu imposable. Et si votre imposition baisse, la rentabilité augmente !
💡Bon à savoir : des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel offrent une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location.
L’emplacement du bien, avec soin vous choisirez
Si vous passez vos dimanches après-midis devant les émissions de Stéphane Plaza, vous connaissez la règle d’or en immobilier : l’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement.
Il est en effet essentiel pour trouver rapidement un locataire et éviter la vacance locative. La vacance locative, c’est le temps qu’il vous faut avant que votre appartement soit occupé… Et pendant lequel vous remboursez le crédit immobilier sans l’aide des loyers !
Il faut donc déterminer la ville dans laquelle vous allez investir, en fonction de votre cible. Les étudiants ? Dans ce cas, plutôt une ville célèbre pour sa vie universitaire, comme Nantes, Lyon ou Paris. Le logement devra aussi se situer à proximité du campus de l’université. Investir dans l’immobilier à destination des familles ? Il faut, dans ce cas, un appartement ou une maison proche d’une crèche, d’une école, des commerces…
💡 Un dernier conseil pour la route ? Pensez déjà à la revente ! Privilégiez les villes attractives ou en tension foncière (où la demande est supérieure à l’offre) : vous aurez plus de chances de réaliser une plus-value !
