L’acquéreur d’un bien immobilier qui signe un acte de promesse de vente puis l’acte de vente incluant une clause de renonciation à faire effectuer un diagnostic sur la présence de mérule ne peut se retourner ensuite contre l’agent immobilier et le diagnostiqueur, s’il découvre la présence de mérule dans le bien acquis.
La mérule est un champignon qui s’attaque aux bois des constructions, aux charpentes et menuiseries des maisons notamment des maisons humides et mal aérées.
Point juridique
La loi ALUR du 24 mars 2014 avait ajouté au dossier de vente un « document d’information » sur la présence d’un risque de mérule. Si un bien immobilier est situé dans une zone à risque (définie par un arrêté préfectoral), le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur une note indiquant qu’un risque de mérule existe. Cette démarche est purement informative, et ne constitue pas un état des lieux du bâti. La note est à annexer à la promesse de vente, ou à défaut, à l’acte authentique. Aucun diagnostic n’est donc obligatoire à ce jour.
Dans le cas d’espèce présenté à la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation, la promesse de vente et l’acte de vente contenaient une clause stipulant que les parties avaient été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérule dans un bâtiment, que l’acquéreur n’avait pas constaté lors de la visite du bien la présence de certains éléments énumérés parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon, que le vendeur déclarait ne pas avoir constaté jusqu’à ce jour l’existence de tels indices et que l’acquéreur avait dispensé le vendeur et le notaire de faire effectuer la recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé.
Après avoir signé l’acte de vente, l’acquéreur constate la présence de mérule dans la maison et assigne l’agent immobilier et le diagnostiqueur pour manquement à leur obligation d’information et de conseil.
Les juges en première instance et en appel rejettent sa demande en constatant :
- qu’il n’est pas apporté de preuve de la connaissance de l’agent immobilier de la présence de mérule dans l’immeuble et d’une dissimulation de cette information,
- que l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, avait acquis le bien en cause, à un prix peu élevé, en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques,
- qu’il était ainsi averti de risques potentiels de mérule.
Enfin les juges estiment que l’acquéreur avait été averti des risques de mérule par la clause relatée ci-dessus dans les actes de promesse de vente et de vente. La Cour de Cassation confirme la position de la Cour d’Appel.
Cette décision est rendue pour un acquéreur, professionnel de l’immobilier, dans un contexte donc où le devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier est moindre qu’en présence d’un acquéreur totalement profane en immobilier. Il s’agit d’une confirmation de jurisprudence de la Cour de Cassation.
Sources :
Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 16 mars 2022
