Vous avez besoin de trésorerie pour financer l’acquisition d’une maison, mais votre capacité d’emprunt est trop juste ? Il existe une bonne solution pour obtenir des fonds : le prêt hypothécaire. On fait le point sur son fonctionnement, son taux et ses avantages.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire, c’est tout simplement un prêt assorti d’une hypothèque conventionnelle. Rappelons que tout prêt doit être couvert par une assurance de prêt et une garantie.
Le plus souvent, la garantie prend la forme d’un cautionnement par un organisme spécialisé comme Crédit Logement, ou d’une caution solidaire avec une personne physique. Dans les deux cas, la caution se porte garant du remboursement du crédit immobilier.
Mais si votre profil d’emprunteur est considéré comme risqué, parce que votre taux d’endettement est déjà trop élevé, alors vous ne pourrez pas obtenir de cautionnement. Et sans cautionnement, la banque vous refusera le financement. Une solution s’impose alors : proposer à la place une hypothèque sur un bien immobilier que vous possédez déjà.
Le banquier va vous accorder un capital en fonction de la valeur du bien hypothéqué. Vous rendez ainsi liquide votre patrimoine. Cette pratique très répandue dans les pays anglo-saxons est plus difficile à mettre en place qu’avec les banques françaises… Mais ce n’est pas impossible !
Comment fonctionne un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire fonctionne de la même façon qu’un emprunt classique. Vous remboursez des mensualités pendant le temps défini dans l’offre de prêt (25 ans maximum pour une résidence principale, 20 ans maximum pour un investissement locatif).
Le prêt hypothécaire peut prendre deux formes : un prêt amortissable classique ou un prêt in fine.
Avec un prêt hypothécaire amortissable, les mensualités se composent d’une fraction des intérêts d’emprunt et du capital emprunté. Calculés sur le capital restant dû, les intérêts sont dégressifs : vous en payez de moins en moins au fil du temps.
Avec un prêt hypothécaire in fine, les mensualités se composent uniquement d’intérêts. Le remboursement du capital emprunté s’effectue en une seule fois, lors de l’ultime échéance.
À la différence des autres crédits immobiliers, le prêt hypothécaire n’est pas forcément affecté. Ce qui signifie en d’autres termes qu’une fois que l’organisme de crédit a débloqué les fonds, vous pouvez les utiliser comme vous l’entendez. Si finalement, vous préférez abandonner votre projet d’achat pour faire un tour du monde, vous le pouvez.
En contrepartie de cette facilité, vous devez consentir une hypothèque de premier rang à la banque. En clair, lui donner un privilège qui lui permet d’être payée en première si vous ne pouvez plus rembourser votre emprunt.
💡 Bon à savoir : attention, l’usage libre du crédit n’est pas automatique : vous devez la négocier avec l’établissement prêteur !
Quel taux pour un prêt hypothécaire ?
Comme pour un emprunt classique, le taux d’un prêt hypothécaire peut être fixe ou variable. Notez qu’il sera plus élevé en formule in fine et pour un investissement locatif.
Quel montant peut-on emprunter avec un prêt hypothécaire ?
Pour calculer le montant que vous pouvez emprunter avec un prêt hypothécaire, les banques utilisent deux facteurs : le ratio hypothécaire et la marge hypothécaire.
Le ratio hypothécaire est un indicateur permettant de déterminer la faisabilité de votre projet. Il se calcule selon la formule suivante : (montant du prêt / valeur du bien) x 100.
Si le résultat est compris entre 70 % et 80 %, alors vous avez de bonnes chances d’obtenir un prêt hypothécaire.
La marge hypothécaire désigne quant à elle le montant que la banque acceptera de votre prêter en contrepartie de l’hypothèque. Pour la calculer, elle utilise la formule suivante : (montant de l’estimation du bien x ratio hypothécaire) – solde du prêt en cours. Généralement, les établissements bancaires accordent entre 50 et 80 % de la valeur du bien.
Quels sont les avantages et inconvénients d’un prêt hypothécaire ?
De prime abord, le prêt hypothécaire apparaît comme un produit pratique pour contourner les règles d’octroi d’un financement des banques. Toutefois, il n’est pas sans risque !
Avantages du prêt hypothécaire
- Vos revenus et votre capacité d’emprunt n’entrent pas en ligne de compte pour le calcul et l’octroi du crédit. C’est la valeur de votre résidence principale, secondaire ou locative donnée en gage qui détermine le montant du capital ;
- Certaines banques vous proposent de supprimer les pénalités de remboursement anticipé pour ce type d’emprunt. Un avantage qu’il faut mettre en balance avec le coût de la prise d’hypothèque, qui demande l’intervention d’un notaire… Et donc le paiement de frais de notaire ! Il en va de même pour la mainlevée de l’hypothèque ;
- Il est possible de lever la garantie avant le terme, par exemple en cas de revente du bien immobilier.
Inconvénients du prêt hypothécaire
- En cas de défaillance dans le remboursement du prêt hypothécaire, la banque saisira le bien pour le revendre aux enchères ;
- La donation du logement n’est pas possible.
Pour finir, sachez que contrairement aux idées reçues, la souscription d’un prêt hypothécaire ne vous permet pas de vous affranchir d’une assurance emprunteur, qui vous couvre contre les risques décès et invalidité.
