Un achat immobilier à faible coût, c’est possible grâce à la nue-propriété. Du fait du démembrement de propriété entre deux personnes, vous profitez d’un prix de vente décoté. Autre avantage : une fiscalité douce et la possibilité de transmettre son patrimoine avec un moindre coût fiscal.
Qu’est-ce que la nue-propriété d’un bien ?
Le droit de propriété d’un bien immobilier (appartement, maison, parts de SCI ou de SCPI…) se compose de trois attributs :
- L’usus : c’est le droit d’utiliser le bien pour l’occuper ou le mettre en location ;
- Le fructus : c’est le droit de percevoir des fruits du bien, comme des revenus d’une mise en location ;
- L’abusus : c’est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le détruire.
Quelle différence entre nue-propriété et pleine propriété ?
Normalement, ces attributs sont rassemblés entre les mains d’une seule personne : le propriétaire. Composé de l’abusus, la nue-propriété est l’une des composantes du droit de propriété. Elle appartient au nu-propriétaire.
Usufruit et nue-propriété : quelle différence ?
Dans le cadre du démembrement, le droit de propriété est séparé entre deux personnes :
- L’usufruitier se voit accorder l’usus et le fructus, qui ensemble compose l’usufruit d’un bien ;
- Le nu-propriétaire se réserve l’abusus, donc la nue propriété.
💡 Bon à savoir : il ne faut pas confondre l’usufruit avec le droit d’usage et d’occupation d’un viager. Celui-ci permet au vendeur de rester dans les lieux, mais il ne peut pas les louer. L’usufruit se distingue aussi du droit indivis que se partage plusieurs personnes sur un bien, notamment dans le cadre d’une succession ou d’un achat en commun.
Pourquoi faire un achat en nue-propriété ?
Les distinctions entre usufruit et nue-propriété étant faites, voici les avantages du démembrement pour une acquisition.
Vous profitez d’un prix de vente décoté
En contrepartie de l’usufruit, viager ou temporaire, qui vous prive de la jouissance du logement et de la possibilité de percevoir des revenus fonciers, vous bénéficiez d’un prix de vente inférieur de 30 à 50 % à la valeur du marché immobilier. Si vous avez besoin d’un financement pour votre achat, vous pourrez ainsi emprunter moins.
Vous n’avez pas à entretenir l’appartement ou la maison
La loi opère une distinction sur la charge des travaux, un peu de la même manière qu’elle le fait entre un propriétaire et un locataire.
Elle fait peser le coût d’entretien du bien sur l’usufruitier. Il lui appartient de faire les menues réparations qui s’imposent, comme des travaux de rafraîchissement, la peinture…
En revanche, comme en dispose le Code civil, les grosses réparations vous incombent. Elles concernent :
- Les gros murs ainsi que les voûtes ;
- L’établissement des poutres et des couvertures ;
- La réparation des digues, des murs de soutènement et des clôtures.
Il faut donc vous montrer vigilant au moment de visiter le bien. Si ce gros œuvre vous paraît en mauvais état, passez votre chemin ! Dans le cas contraire, vous n’aurez à vous occuper de rien.
Vous n’avez pas à payer certains impôts locaux
Comme vous n’êtes pas en jouissance du bien, vous n’avez pas à payer la taxe foncière ni la taxe d’habitation. Une belle économie !
Nue-propriété et succession : quels avantages ?
La donation en nue-propriété constitue une bonne option pour anticiper la transmission du patrimoine avec ses enfants et leur faire économiser des droits de succession dans un cadre légal. En effet ceux-ci sont calculés sur la valeur en nue-propriété du bien et non sur sa valeur en pleine-propriété.
Pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en donation, l’administration applique un barème, dont le taux est en fonction de l’âge de l’usufruitier.
💡 Bon à savoir : comme elle porte sur un droit immobilier, la donation doit se faire devant notaire.
Quelle fiscalité pour la nue-propriété ?
Vous ne percevez pas de recettes locatives, donc vous n’augmentez pas votre assiette taxable à l’impôt sur le revenu. Rappelons que vous ne payez pas non plus d’impôt locaux. Et qu’en est-il pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Vous n’êtes pas redevable de l’IFI en tant que nu-propriétaire. C’est l’usufruitier qui a la charge de cet impôt. Cette disposition n’est valable que pour la vente en nue-propriété. Dans le cadre d’une succession, l’impôt est partagé.
Comment prend fin la nue-propriété ?
Le démembrement de propriété peut avoir trois sources : légal (par exemple, dans le cadre d’une succession, entre conjoint survivant et enfants) ou conventionnel (il puise sa source dans un contrat, et sera viager ou temporaire).
La vente étant un contrat, le démembrement prend fin avec le décès de l’usufruitier. Vous réunissez entre vos mains les qualités de nu-propriétaire et d’usufruitier et devenez à ce moment-là pleinement propriétaire, sans frais ni formalités supplémentaires. Encore un avantage de ce montage !
