Par deux arrêts rendus le 20 avril dernier, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation est venue rappeler les responsabilités de chacun quand la rentabilité de l’investissement locatif n’est pas au rendez-vous.
Dans la première affaire, les clients avaient acquis, en état futur d’achèvement, un studio dans une résidence de tourisme bénéficiant d’un régime de défiscalisation. L’appartement était resté vide pendant 40 mois et dégageait un rendement très faible.
Les acquéreurs décident alors d’assigner le vendeur, les notaires, la banque en annulation de l’acte de vente et de l’acte de prêt. Ils estimaient que le notaire avait manqué à son devoir d’information et de conseil, leur faisant perdre une chance d’acquérir leur bien à des conditions financières plus avantageuses et conformes au prix de marché, soit 30% en dessous du prix auquel ils se sont portés acquéreurs.
La Cour d’Appel avait relevé que l’acte authentique de vente comportait les particularités fiscales de l’opération, que le notaire justifiait avoir notifié aux acquéreurs un projet d’acte de vente auquel étaient joints en copie la notice descriptive, la liste du mobilier, le plan des locaux vendus, le document d’information, le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, et le décompte prévisionnel de l’acquisition, que l’acquéreur reconnaissait, en page 10 de l’acte de vente que le contrat préliminaire lui avait été notifié et qu’il avait eu connaissance du document d’information du 11 mai 2007 contenant la description de l’ensemble immobilier et la totalité des informations d’ordre administratif et constructif du programme.
La Cour d’Appel en a alors déduit qu’en l’absence d’élément de nature à alerter le notaire sur des difficultés à venir, celui-ci n’avait pas l’obligation de vérifier la faisabilité et les risques de l’opération. La Cour de Cassation considère que la Cour d’Appel a légalement justifié sa décision et rejette le pourvoi des acquéreurs.
Dans la seconde affaire, l’acquéreur assigne également le vendeur, les notaires, la banque en annulation de l’acte de vente et de l’acte de prêt, mais les circonstances sont quelque peu différentes.
En effet, dans ce cas d’espèce, la Cour d’Appel s’est intéressée aux simulations de gain fiscal présentées en amont pour convaincre les acquéreurs et a retenu que le dol était démontré par un gain à neuf ans artificiellement augmenté environ du double en utilisant fallacieusement la valeur d’achat toutes taxes comprises (TTC) et non la valeur hors taxes du bien comme assiette de sa prise de valeur nette rapportée à la diminution du capital restant dû sur l’emprunt, et que la revalorisation du prix TTC était destinée à endormir la vigilance des cocontractants, a caractérisé l’intention dolosive du mandataire.
Dans le cas d’espèce, le mandataire du vendeur a donc été condamné ainsi que le vendeur à des dommages-intérêts, le préjudice étant estimé à un pourcentage appliqué à la perte de valeur de ce bien à la revente de celui-ci.
La responsabilité du notaire est écartée notamment, car les acquéreurs n’ont pas sollicité du notaire de contrôler la véracité des simulations qui leur ont été présentées en amont.
Sources
Décision Cour de Cassation 20 avril 2022 – 21-12.087
Décision Cour de Cassation 20 avril 2022 – 21-12.299 et 21-12.337
