Vente ou achat d’un bien immobilier, calcul des droits de donation ou de succession, de l’IFI ou de la taxe sur la plus-value : voici autant de raisons d’estimer une maison. Indispensable pour vendre sa maison au juste prix, revoyons ensemble les bases de l’estimation d’une maison.
Pourquoi faire l’estimation d’une maison ?
Un bien immobilier possède une valeur sur le marché. On parle de valeur vénale, et elle dépend de nombreux critères. Que vous soyez vendeur, acheteur, contribuable ou héritier, vous avez tout intérêt à la connaître !
L’évaluation d’un bien immobilier pour vendre vite
Aujourd’hui, les acquéreurs ont une fine connaissance des prix du marché immobilier. Sauf en cas de réel coup de cœur pour un bien immobilier, ils ne sont pas prêts à le payer plus que ce qu’il faut.
En conséquence, une maison surestimée trouvera moins rapidement preneur qu’une maison correctement évaluée. D’où l’importance de ne pas se tromper !
Estimer la valeur d’une maison pour connaître son prix d’achat
L’acheteur peut vérifier sur un site d’estimation immobilière en ligne que le bien immobilier est correctement estimé. Si tel n’est pas le cas, soit il ne fera pas d’offre d’achat, soit il tentera de négocier le prix. Déception à la clé !
Estimer la valeur d’une maison pour calculer les droits de succession
Il appartient aux héritiers d’estimer la valeur d’une maison avant de déclarer la succession. L’administration fiscale calcule les droits de donation et de succession sur cette base. Attention au redressement fiscal en cas de mauvaise estimation ! Il aboutira sur une majoration d’imposition, des intérêts et pénalités de retard.
Estimer le prix d’une maison pour les impôts
Vous devez déclarer votre patrimoine immobilier à l’impôt sur la fortune immobilière si la valeur nette de celui-ci excède 1.3 million d’euros. Ce n’est pas le fisc, mais le contribuable qui est chargé de procéder à l’évaluation. Avec encore une fois un risque de redressement fiscal.
Autre impôt que vous pouvez payer sur la maison, si elle ne constitue pas votre résidence principale : la plus-value immobilière. Elle est exigée lorsque le prix de vente de la maison est supérieur à son prix d’achat. Vous pouvez utiliser un simulateur afin de déterminer la valeur actuelle du bien immobilier et calculer ainsi le montant de la taxe.
Comment calculer la valeur d’une maison ?
Le calcul de la valeur d’une maison repose sur de multiples facteurs, liés au bien en lui-même et à son environnement. En voici les principaux :
- L’année de construction et la qualité du bâti ;
- L’état général de la maison et des finitions ;
- Son emplacement et son adresse : s’il existe des commodités à proximité ou que la localisation est prestigieuse, alors le prix sera revu à la hausse. Idem si la maison se situe dans une ville en tension foncière, comme Paris ;
- Sa superficie et le nombre de pièces ;
- La surface et l’exposition du terrain ;
- Le fait qu’elle soit vendue sur le secteur de l’ancien ou du neuf ;
- La vue et le vis-à-vis : une maison dont les fenêtres donnent sur des champs profitera d’une surcote, quand une maison donnant sur une autre maison subira une décote ;
- La performance énergétique ;
- La valeur locative ;
- La présence de dépendances comme une cave, un garage, une piscine…
💡 Bon à savoir : pour une maison, il faut tenir compte de la surface en m2, et non de la surface loi Carrez. Celle-ci s’applique uniquement à l’appartement en copropriété.
Comment faire estimer sa maison gratuitement ?
Premier outil à utiliser : le simulateur d’estimation en ligne. Vous en trouverez pléthore sur Internet, certains proposant plus de critères d’évaluation que d’autres. L’avantage, c’est que vous profitez d’une estimation gratuite, et que vous aurez le résultat en quelques minutes. En fonction de la précision des algorithmes, vous pouvez décider d’affiner ou non le résultat avec un professionnel de l’immobilier.
Autre possibilité : le portail immobilier de l’État et des notaires et leurs bases de données comme Patrim, Notaviz ou DVF. Elles utilisent la méthode par comparaison pour évaluer la maison et recensent les biens immobiliers vendus près de chez vous. Vous disposerez ainsi du prix au mètre carré moyen dans votre quartier ou votre rue.
À quel professionnel faire appel pour évaluer sa maison ?
Dernière étape d’évaluation d’une maison : le recours éventuel à un agent immobilier, un expert immobilier ou à un notaire pour obtenir un complément d’information sur le prix de vente.
L’agent immobilier se déplace à votre domicile pour étudier les caractéristiques intrinsèques et l’environnement de votre maison. Il peut ainsi vous donner une évaluation précise de votre maison sur le marché local. Sa prestation est le plus souvent gratuite.
À l’inverse, le notaire et l’expert immobilier vous demanderont des honoraires pour estimer votre maison. À l’issue de leur mission, ils vous proposeront soit un avis de valeur, soit une expertise complète.
Vous cherchez à vendre rapidement votre maison ? Après avoir estimé la valeur de votre bien homeloop vous la rachète.
