Divorcer est une étape importante dans une vie, quand bien même cela se passe au mieux possible, il faut tout de même gérer le partage des biens et notamment le patrimoine immobilier. Cela diffère selon le type de biens à partager (qu’ils soient propres à l’un des conjoints ou communs) et le type de divorces (qu’il soit à l’amiable ou contentieux) . À savoir que le partage ne concerne pas uniquement le bien immobilier en lui-même : cela peut également concerner les différentes charges telles que la taxe foncière ou le crédit immobilier. De ce fait, il est normal de s’interroger sur le devenir d’un bien immobilier commun en cas de divorce…
Qui est le propriétaire ?
Avant toute séparation légale et administrative, il est important d’avoir connaissance du nom du propriétaire du bien, en fonction du régime matrimonial :
- Le régime communautaire fait en sorte que chaque bien acquis lors du mariage tombe dans la communauté. Cela concerne toute personne qui n’a pas signé de contrat de mariage. De ce fait, chaque bien acquis pendant cette union est un bien commun.
- A contrario, dans le régime séparatiste : chaque conjoint reste propriétaire des biens acquis avant mais aussi durant l’union. Sauf bien sûr, en cas d’indivision, car tous deux sont propriétaires.
💡 Bon à savoir : Le recours à un notaire est quasi systématique pour définir les modalités du partage. Notamment en cas de divorce judiciaire : c’est lui qui va répartir les biens. Sachant qu’en cas de désaccord, il revient au juge de trancher. |
Lorsqu’il y a séparation, le titre de propriété peut être rediscuté entre les deux parties tout comme le partage du patrimoine immobilier.
Que faire des biens ?
Si le bien immobilier est commun au moment du divorce, la décision doit être prise à deux :
- Soit, vendre : Il faut savoir que la vente d’un bien peut être faite avant ou après la procédure de divorce. Suite à cela, chaque époux reçoit la moitié du prix de vente. Toutefois, il est totalement possible de conserver le bien à deux. Parfois, cette situation peut être plus avantageuse si la période est plus propice à vente immobilière ou non.
- Soit rester dans l’indivision : Si vous souhaitez attendre, le bien est alors conservé en indivision : cela signifie que les deux époux restent propriétaires, ils sont donc co-indivisaires.
Soit, l’un des deux conjoints reste seul propriétaire : La troisième solution étant le rachat de part, ce qui permet à l’un des conjoints de venir unique propriétaire du bien. Dans ce cas, le conjoint souhaitant posséder entièrement le bien va devoir une soulte afin de posséder le bien dans son intégralité.
💡 Bon à savoir : Une soulte est une somme compensatoire qui peut varier selon la valeur du bien et si un prêt a été contracté. |
Une fois le propriétaire désigné ou l’accord mutuel entre les deux parties, la question de vendre le bien peut être évoquée. Il faut néanmoins avoir conscience que cela implique des avantages, mais aussi quelques inconvénients.
💡 Le conseil de l’expert : N’hésitez pas à signer une convention d’indivision qui va permettre de définir le bon fonctionnement de celle-ci. Cela va permettre de mettre un cadre limitant toute tension en cas de souhait de vendre de la part de l’un des propriétaires. |
Faut-il vendre avant ou après le divorce ?
Vendre avant le divorce peut être une bonne idée pour des raisons fiscales et financières, car permet de faire des économies sur les droits de partage ainsi que sur les frais de notaire liés à la valeur du bien. Toutefois, cela rallonge les délais administratifs, notamment la prononciation du divorce.
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Cependant, il ne faut pas hésiter à se rapprocher de professionnels pour vendre vite et efficacement le bien immobilier dont il est question.
Dès lors que le partage des biens est amené dans le processus de divorce, la question des frais s’impose et notamment, de la répartition des coûts.
Combien coûte le partage des biens ?
Outre les frais d’avocats, lorsqu’un divorce est prononcé, des frais de notaires sont engendrés afin de gérer le partage du patrimoine du couple.
Que contiennent les frais de notaires ?
- Tout d’abord, s’applique le droit de mutation, également appelé droit de partage sur les biens du couple : il s’agit du montant d’un taux de 1,80% de la valeur du patrimoine.
- Ensuite, il y a les débours : il s’agit de l’ensemble des frais liés au partage du patrimoine du couple et versés par le notaire. Par exemple : les intervenants extérieurs (expert immobilier, géomètre, conservateur des hypothèques, etc.) Cela représente 0,10% du patrimoine.
- Enfin, il y a également les émoluments, c’est-à-dire, les honoraires du notaire : il s’agit de la rémunération du notaire payée par le couple divorcé. Cela peut varier en fonction du tarif du notaire, du type du divorce évoqué et du montant du patrimoine.
Par exemple : L’enregistrement de la convention de divorce par consentement mutuel coûte 49,44€ TTC. À savoir que la convention de liquidation des bien ou d’indivision est un supplément facturé par le notaire. Cela représente 2,5% de la masse nette à partager. Plus il y a des biens immobiliers, plus la somme à payer est importante. Cette dernière est reversée à L’État par le notaire.
💡 Bon à savoir : Les honoraires de notaires sont régis par un barème entré en vigueur le 1er mars 2022 et sont valables jusqu’en 29 février 2024. |
Par conséquent, lorsqu’un couple en procédure de divorce possède un bien immobilier, les émoluments du notaire doivent être calculés à partir de la valeur brute du bien immobilier à partager, auquel on ajoute la TVA.
- En cas de rachat de part : Lorsque l’un des époux décide de racheter la part de l’autre, il devient alors l’unique propriétaire du bien immobilier. Dans ce cas, des frais de notaire supplémentaires s’appliquent : de 7 à 8% de la compensation versée à l’autre partie de la part du nouvel acquéreur.
- En cas de divorce avec indivision, les frais sont à la charge des propriétaires.
Divorce et fiscalité
- La taxation sur les plus-values lors de la vente d’un bien immobilier : Lors d’une vente immobilière après divorce, les anciens propriétaires peuvent être exonérés sur les plus-values quand bien même l’un des deux partis a déjà quitté le domicile.
💡 Bon à savoir : Pour bénéficier de cela, le logement en question doit avoir été la résidence principale du couple jusqu’à la séparation. S’il ne reste que l’un des deux partis jusqu’à la vente, il est tout de même possible d’en bénéficier. |
La répercussion sur le montant des impôts : Une fois le divorce prononcé, la déclaration de revenus du couple doit être réalisée séparément l’année où le divorce est prononcé. Sur cette dernière, chaque partie doit indiquer sa quote-part de ressources communes qui lui reviennent en fonction de la date de l’officialisation.
En d’autres termes, outre l’épreuve personnelle que cela procure, le divorce impacte d’une façon systématique le patrimoine immobilier du couple. De ce fait, il est important de s’entourer de professionnels afin de faciliter les démarches et de bénéficier d’économies de temps et d’argent.
