Depuis le 8 mars 2023, un arrêt de la Cour de cassation a été déposé décrétant qu’un propriétaire peut désormais réclamer à un locataire un montant supérieur aux frais de remise en état des dégâts constatés. Un logement en mauvais état peut porter doublement préjudice au propriétaire. D’un côté, il y a les frais des travaux engendrés par les dégâts causés par un locataire et d’un autre côté, le temps perdu à la relocation le temps que ces derniers soient finis. Un bien abîmé, volontairement ou non, est un manque à gagner pour le propriétaire, que cela soit temporel ou financier.
Vous êtes confrontés à cette situation et vous ne savez pas comment la résoudre ? Pas d’inquiétude ! On vous donne les solutions ci-dessous !
Avant la location
Tout d’abord, il faut savoir que le bailleur se doit de fournir un logement dit décent à son locataire. C’est-à-dire ne présentant aucun risque pouvant atteindre la sécurité physique et la santé du locataire en question (article 6 de la loi 1989). Durant toute la durée de la location, le bailleur prend en charge les grosses réparations nécessaires : l’usure naturelle du bien, mais aussi des équipements déjà présents dans ce dernier.
Si le logement loué ne respecte pas les normes listées dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur peut être condamné à effectuer des travaux de mise à normes, mais également à des sanctions financières et judiciaires, bien qu’il y ait accord avec le locataire.(CA Paris, 13.2.2014, n°11/22094)
BON À SAVOIR : Les passoires énergétiques ne pourront bientôt plus être louées. À partir de 2023, un logement classé en catégorie G par le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourra plus être qualifié de logement décent. |
Toutefois, il faut savoir que le bailleur n’a pas obligation de remettre à neuf à chaque relocation. Le logement doit être propre et utilisable. Le revêtement du sol et des murs doit être en bon état lors de l’entrée dans les lieux du locataire. De plus, les divers équipements doivent fonctionner correctement.
Pendant la location
Lors de la période de location, le bailleur doit continuer d’entretenir le logement. Notamment par la réalisation de travaux de gros œuvre (toiture, peinture, etc) afin de remédier au vieillissement du logement et des équipements. Les plus petites réparations (changement d’ampoule, reboucher les trous dans le mur etc..) sont quant à elles à la charge du locataire.
Si le locataire ne signale pas les dégradations au propriétaire, il peut être contraint d’en payer une partie, surtout en cas d’oubli d’en informer le bailleur.
En cas de grave incident sur le logement tel qu’une inondation, un incendie, etc, le bailleur n’est pas obligé de le reconstruire. Toutefois, le locataire peut demander une baisse partielle du loyer si la dégradation du bien n’est que partielle, cela doit être “proportionnelle à sa perte de jouissance” Ce n’est qu’en cas de destruction totale que ce dernier peut bénéficier des dommages et intérêts, mais à condition que la destruction soit, le résultat d’une négligence d’entretien de la part du bailleur.
Si le bailleur ne respecte pas ses obligations, le locataire est en droit de faire appel à la justice pour obtenir gain de cause.
Le locataire peut faire appel à la justice pour différentes raisons :
- Faire diminuer le loyer en cas de non-réalisation des travaux (compensation)
- Obtenir le droit de faire faire les travaux aux frais du propriétaire
- Faire condamner ce dernier à les effectuer dans un délai imparti, etc…
Après la location
En cas de réelles et volontaires dégradations du bien, c’est un huissier de justice qui intervient afin de constater les dégâts. Attention, il faut quand même bien définir l’origine des dégâts : sont-ils dus au mauvais comportement du locataire ou à l’usure naturelle du bien ? Le bailleur peut alors faire appel à un expert judiciaire, qui, en se rendant sur place, va définir la responsabilité de chacun dans cette situation et constater l’ampleur des travaux à réaliser. Cette procédure est à la charge du demandeur, en l’occurrence le bailleur. Cela peut coûter entre 2 000 et 3 000 €. Le compte rendu réalisé par l’expert peut servir à la résiliation du bail ou même à l’expulsion du locataire.
En d’autres termes, chaque problème a sa solution ! Que cela soit du côté du bailleur ou du locataire. Une bonne gestion locative se base sur le respect des lieux d’autrui et d’une bonne communication entre les partis.
Toutefois, pas d’inquiétude, la majorité des locataires sont respectueux de leurs logements !
