En immobilier, on entend souvent parler de surfaces : surface Loi carrez, surface utile, surface habitable… Mais il peut être difficile de s’y retrouver. Aujourd’hui, zoom sur la surface habitable, ce à quoi elle correspond, comment la calculer, et les différentes lois et réglementations en vigueur la concernant. Tout ce qu’il y a, à savoir, est dans cet article !
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La notion de surface habitable est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Cette mesure légale détermine la superficie réellement utilisable par les occupants d’un logement, excluant certains espaces non destinés à l’habitation. Elle est également désignée comme « surface habitable Loi Boutin » dans les contrats de bail.
Conformément à cette définition, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, à laquelle sont soustraites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Ainsi, seules les pièces présentant une hauteur sous-plafond supérieure à 1,80 mètre sont considérées habitables. Calculer la surface habitable d’un logement requiert une analyse minutieuse. Outre la prise en compte de la surface plancher construite, il est impératif de déduire les espaces inutilisables conformément à la loi. Cette mesure s’applique exclusivement aux biens destinés à l’habitation et est obligatoirement mentionnée dans les contrats de bail, qu’ils concernent des locations nues ou meublées.
Il est crucial de distinguer la surface habitable de la superficie Carrez. Contrairement à cette dernière, la surface habitable ne prend pas en compte les combles non aménagés, les caves, sous-sols, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. Elle se concentre sur les espaces réellement utilisables au quotidien par les occupants.
Comment calculer cette surface ?
Dans le cadre du calcul de la surface habitable d’un logement, il est essentiel de distinguer les pièces incluses de celles exclues. Voici un aperçu des pièces prises en compte et de celles exclues dans ce calcul.
Les pièces prises en compte dans le calcul
La surface habitable d’un logement comprend toutes les pièces intérieures dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, excluant les pièces accessibles uniquement par l’extérieur. Cela englobe les chambres, salon, salle à manger, cuisine, salles de bain, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, etc. Pour la calculer selon la Loi Boutin, mesurez la surface au sol de chaque pièce avec un mètre, en incluant les couloirs et les placards de hauteur suffisante. Seules les buanderies et les celliers situés à l’intérieur sont inclus.
Les pièces non prises en compte dans ce calcul
Dans le cadre des normes de calcul de la surface habitable d’un logement, il est important de souligner que toutes les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne peuvent être prises en compte, quelle que soit leur fonction. Cette directive s’applique spécifiquement aux appartements construits sous les combles dans les immeubles d’habitation ainsi qu’aux pièces aménagées sous les combles dans les maisons individuelles.
Il est crucial de comprendre que cette exclusion concerne uniquement la partie de la pièce dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’exclure la totalité de la pièce du calcul de la surface habitable, mais seulement la section concernée par cette restriction.
Dans le but de garantir une évaluation précise de la surface habitable, il convient également de noter que certaines zones ne sont pas prises en compte dans le calcul. Parmi celles-ci figurent les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, ainsi que la superficie des combles non aménagés, des caves, sous-sols et remises. De plus, les terrasses, balcons, loggias ainsi que les vérandas ne sont pas incluses dans la surface habitable.
Réglementation en vigueur
Selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, des critères minimums sont à respecter pour garantir le confort des habitants :
- Pour les logements accueillant jusqu’à 4 habitants, la surface habitable doit être d’au moins 14 m² par personne. Au-delà de 4 habitants, la surface minimale est de 10 mètres carrés par personne.
- En ce qui concerne les locations, un logement doit comporter au moins une pièce principale offrant une surface habitable d’au moins 9 m², avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
- Pour les situations de colocation, les exigences varient selon le type de bail : si chaque locataire signe un bail individuel, chaque chambre doit avoir une surface minimale de 9 m², en excluant les espaces communs. En revanche, si le bail est signé en groupe, la résidence partagée par deux colocataires doit offrir au moins 16 m² de superficie habitable, avec une allocation supplémentaire de 9 m² par colocataire supplémentaire.
💡 Bon à savoir : Quelle que soit la situation de colocation, il est impératif que le logement respecte une élévation sous plafond minimum de 2,20 mètres, garantissant ainsi un environnement habitable et confortable pour tous les occupants.
Loi Boutin et diagnostics
Depuis l’instauration de la Loi Boutin en 2009, la mention de la surface habitable est devenue obligatoire dans les contrats de location pour les logements utilisés comme résidence principale. Ce dispositif, souvent désigné sous le terme de « diagnostic Loi Boutin« , vise à garantir la transparence.
Dans ce cadre, la responsabilité civile du propriétaire bailleur est engagée s’il procède lui-même à la mesure du logement et commet une erreur de calcul. Le locataire dispose alors du droit de réclamer une réduction proportionnelle du loyer si la différence entre la surface réelle et celle indiquée dépasse 5 %. En cas d’absence d’informations ou de non-remise du diagnostic par le bailleur, le locataire peut demander l’annulation du bail. Cependant, les conséquences varient en fonction du sens de l’erreur. Si la surface réelle est supérieure à celle indiquée au bail, le propriétaire ne peut pas prétendre à une augmentation du loyer.
En revanche, s’il a confié le diagnostic à un professionnel et que ce dernier commet une erreur, le propriétaire peut se retourner contre le prestataire et lui réclamer une indemnité.
Vous êtes désormais incollable sur la surface habitable. Savez-vous quelle surface vous souhaitez retrouver dans le bien idéal ? Si oui, alors faites appel à homeloop, et partagez cette information avec l’un de nos experts afin qu’il vous trouve le bien parfait pour vous. Si vous ne le savez pas encore, vous pourrez compter sur eux pour vous guider tout au long de votre recherche.
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