Ces derniers mois, le marché immobilier a connu beaucoup d’évolutions, mais ne s’est jamais arrêté. Une question demeure, pour tous ceux ayant toujours un projet d’achat immobilier en cours : peut-on investir avec un petit apport ? La réponse est oui. Faisons le point ensemble.
Qu'est-ce qu'un apport ?
Un apport, ou apport personnel, est la somme d’argent que l’on investit dans une acquisition financée par un prêt bancaire. Il s’agit de la contribution financière de l’acheteur, distincte du montant emprunté auprès de la banque. L’apport personnel est essentiel pour la banque car il sert de garantie. Il démontre la capacité d’épargne de l’emprunteur, ce qui est un indicateur positif de sa solvabilité et de sa gestion financière.
Rôle de l'apport dans l'obtention d'un prêt
Un apport réduit le montant total du prêt demandé. En investissant une partie de ses fonds propres, l’emprunteur diminue la somme à emprunter, ce qui peut rendre le prêt plus facile à obtenir et à gérer. Il améliore le profil de l’emprunteur aux yeux de la banque. Il réduit le risque pour l’institution financière, facilitant ainsi l’obtention du prêt. La banque est plus encline à accorder un crédit à un emprunteur qui a démontré sa capacité à épargner. En 2024, la durée moyenne d’un emprunt immobilier est de 248 mois (20,7 ans). Un engagement à long terme nécessite une fiabilité financière soutenue, ce qui rend l’apport personnel encore plus crucial pour démontrer la stabilité financière de l’emprunteur.
Lors d’une demande de prêt en couple, la banque évalue la situation financière des deux partenaires. Un apport personnel provenant des deux conjoints peut renforcer la crédibilité du dossier et augmenter les chances d’obtenir un prêt.
Enfin, pour sécuriser le prêt, la banque peut exiger des garanties personnelles ou réelles, telles qu’une hypothèque ou un nantissement. Cependant, ces garanties ne couvrent généralement que le capital emprunté et non les frais annexes associés à l’achat du bien.
Deux motifs principaux de cette demande par la banque
L’apport personnel indique que l’emprunteur sait gérer ses finances et épargner. Cette capacité est un gage de sérieux et de stabilité pour la banque, qui voit en l’emprunteur un candidat capable de rembourser son prêt sur le long terme. Il permet également de couvrir les coûts additionnels liés à l’achat d’un bien immobilier, tels que les frais de notaire. Ces frais, qui peuvent représenter une part significative du coût total de l’acquisition, doivent être assumés par l’emprunteur pour garantir la viabilité du projet.
Constituer un apport personnel
L’apport personnel peut provenir de diverses sources, notamment :
- Économies accumulées : Les fonds épargnés par l’emprunteur au fil du temps.
- Héritage ou dons : Les sommes reçues en héritage ou données par des proches.
- Vente d’un bien existant : Le produit de la vente d’un autre bien immobilier.
- Prêt relais : Un prêt temporaire pour financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente du bien actuel.
Certaines formes d’épargne et de prêts aidés peuvent également contribuer à constituer un apport personnel, comme le PEL (Plan Épargne Logement) et CEL (Compte Épargne Logement) : des comptes d’épargne spécifiquement dédiés à l’acquisition immobilière.
Les différents apports
En 2024, il est recommandé d’avoir un apport personnel de base équivalant à 10 % du prix du bien immobilier. Ce pourcentage est généralement suffisant pour couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire, les honoraires d’agence immobilière, les cautions et autres garanties nécessaires à l’achat. Cet apport de 10 % est souvent considéré comme le minimum requis par les banques pour démontrer la capacité de l’emprunteur à épargner et à gérer ses finances, ce qui rassure les établissements financiers sur sa solvabilité.
Un apport personnel idéal est de 20 % du prix du bien. En 2024, un tel apport est particulièrement apprécié car il démontre un profil d’emprunteur sérieux et financièrement stable. Cet apport plus élevé permet d’obtenir de meilleures conditions de prêt, notamment des taux d’intérêt plus bas et des coûts d’assurance emprunteur réduits. Les banques voient cet apport comme un signe de sécurité et de fiabilité, ce qui réduit leur risque et facilite l’octroi du prêt.
Il est envisageable d’investir plus de 20 % du prix du bien, mais il est recommandé de le faire avec prudence. Bien que cela puisse encore améliorer les conditions de prêt et réduire le montant emprunté, il est essentiel de conserver une réserve financière pour faire face à d’éventuelles dépenses imprévues liées à l’achat immobilier ou à d’autres besoins personnels. De plus, garder une partie de son épargne permet de l’investir dans des placements financiers potentiellement plus rémunérateurs que le coût des intérêts du prêt. Cette stratégie financière équilibrée assure une meilleure gestion des ressources et maximise les avantages financiers sur le long terme.
Emprunter avec un petit apport
Même avec un petit apport, il est possible d’obtenir un prêt immobilier à condition de présenter un dossier solide et un projet bien justifié. Il est crucial de prouver une situation financière stable, sans découvert, avec des petites épargnes et des revenus réguliers, idéalement en CDI. Cette stabilité financière démontre à la banque que l’emprunteur est capable de gérer ses finances de manière responsable, ce qui augmente les chances d’obtenir le financement nécessaire pour l’achat immobilier. N’hésitez pas à faire également des simulations de prêt au préalable, afin d’avoir un point de comparaison.
Emprunter sans apport
Emprunter sans apport est envisageable avec un profil solide comprenant une situation professionnelle stable, le statut de primo-accédant, un revenu permettant un taux d’endettement inférieur à 35 %, une gestion financière saine, et une capacité d’épargne régulière. Pour les investissements locatifs, même sans apport initial, il est possible d’obtenir un financement si la situation financière est robuste. Un courtier spécialisé peut être un atout précieux pour trouver les meilleures options de financement adaptées à chaque projet immobilier.
Investissement locatif avec un petit apport
Investir dans un bien locatif, même avec un petit apport, présente l’avantage de faciliter l’obtention d’un prêt, car les banques sont souvent plus enclines à financer des investissements locatifs qui génèrent des revenus réguliers. Les revenus locatifs eux-mêmes peuvent être utilisés pour rembourser le prêt, renforçant ainsi la capacité d’emprunt de l’investisseur. De plus, acquérir un bien déjà loué peut rassurer les banques quant à la rentabilité immédiate de l’investissement, ce qui peut faciliter l’accès au financement nécessaire.
Pour sécuriser un financement immobilier, il est essentiel de présenter un projet concret, et une situation financière stable. Vous êtes encore à la recherche du bien de vos rêves ? homeloop vous accompagne dans cette nouvelle aventure. Nos experts vous conseilleront au mieux et trouveront pour vous le bien idéal.
