La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) permet d’acheter un bien immobilier neuf avant sa construction. Ce type d’acquisition offre des avantages, tels que des garanties sur le logement et la possibilité de le personnaliser, mais comporte aussi certaines particularités. Dans cet article, découvrez les étapes clés et les aspects essentiels à connaître pour réussir votre achat en VEFA.
Qu'est-ce que la VEFA ?
La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat spécifique en matière d’acquisition immobilière. Il permet à l’acheteur d’acquérir un bien qui est soit en cours de construction, soit qui n’a pas encore été construit. Ce type de vente présente une particularité majeure par rapport à une vente immobilière classique, car la propriété du bien s’acquiert progressivement à mesure que les travaux avancent.
Dans un premier temps, l’acheteur devient propriétaire du terrain sur lequel le bien sera construit. Ensuite, il acquiert la pleine propriété de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le contrat VEFA est signé avant l’achèvement de la construction, et le promoteur immobilier s’engage à livrer le bien une fois les travaux terminés.
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Le contrat de vente VEFA
Le contrat de VEFA est un document central dans ce type de transaction immobilière. Il précise de nombreux éléments qui encadrent la vente et protègent l’acquéreur.
L’une des garanties essentielles incluse dans ce contrat est la garantie financière. Elle peut être une garantie de remboursement ou d’achèvement. Cette dernière est cruciale, car elle assure à l’acheteur que la construction sera menée à terme même en cas de défaillance du promoteur.
Ce contrat détaille également les conditions de la vente, comme le droit de réflexion de l’acheteur, les modalités d’échelonnement des paiements, les conditions suspensives, le prix total du bien ainsi que le délai de livraison. Chaque étape est encadrée juridiquement pour assurer une transaction transparente et sécurisée.
Avant de signer l’acte définitif chez le notaire, un contrat de réservation est établi entre les deux parties. Ce document précise les caractéristiques du bien et les conditions de vente. L’acheteur verse un dépôt de garantie, généralement de 5 % du prix d’achat, à ce stade. Un délai de rétractation de 10 jours permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans pénalité.
Le déroulement d'un chantier VEFA
Une fois le contrat signé, le promoteur démarre les travaux de construction. Pendant cette période, l’acheteur a souvent la possibilité de personnaliser certains aspects du bien, comme la disposition des cloisons ou le choix des finitions.
Deux visites importantes sont généralement prévues pendant la construction. La première est la visite cloison, qui permet de vérifier l’aménagement intérieur une fois les cloisons installées. La seconde est la pré-livraison, une inspection finale réalisée avant la remise des clés pour s’assurer que tout est conforme aux attentes et au contrat signé.
Livraison du bien et inspection
Lors de la livraison, une inspection minutieuse est essentielle pour vérifier la conformité du bien au contrat de vente. Il est recommandé d’inspecter les installations (électricité, plomberie, fenêtres, portes, etc.) afin de signaler tout défaut ou non-conformité dans un procès-verbal de livraison. Les derniers 5 % du paiement ne sont versés qu’après correction des éventuels défauts constatés.
Avantages et inconvénients de la VEFA
Les avantages d'acheter en VEFA
Acheter en VEFA présente plusieurs avantages :
- Logement neuf : Le bien est conforme aux dernières normes en vigueur, notamment en matière d’efficacité énergétique et d’accessibilité.
- Garanties légales :
- La garantie biennale couvre pendant 2 ans les éléments détachables (volets, robinetterie).
- La garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages affectant la structure du bâtiment.
- La garantie de parfait achèvement, valable 1 an, oblige le promoteur à réparer les défauts constatés lors de la réception.
- Économies d’énergie : Les bâtiments neufs respectent les dernières normes énergétiques, ce qui permet de réaliser des économies à long terme.
Les inconvénients de la VEFA
Cependant, la VEFA présente aussi des inconvénients :
- Coût plus élevé : Le prix au mètre carré est souvent supérieur à celui de l’ancien.
- Incertitude sur la livraison : La date d’emménagement n’est qu’estimative, et des retards peuvent survenir.
- Délai de construction : Le processus de construction peut durer plusieurs mois, voire années.
Ce qu'il faut retenir, côté finance
Les modalités de paiement
Le paiement en VEFA est échelonné et suit l’avancement de la construction. La loi encadre strictement les étapes de paiement afin de protéger l’acheteur. Voici les principales étapes :
- 35 % du montant total à l’achèvement des fondations.
- 70 % à la mise hors d’eau, lorsque le bâtiment est à l’abri des intempéries (souvent lorsque le toit est posé).
- 95 % à la fin des travaux.
- Les 5 % restants sont versés lors de la livraison, après vérification de la conformité du bien. Si des défauts sont constatés, ce montant peut être retenu jusqu’à résolution des problèmes.
Le financement d'un bien en VEFA
Pour financer l’achat d’un bien en VEFA, il est courant de recourir à un prêt immobilier. Le financement est débloqué progressivement par la banque en fonction de l’avancement des travaux. À chaque étape (fondations, mise hors d’eau, etc.), une partie du prêt est libérée.
Durant la période de construction, l’acquéreur ne rembourse que les intérêts sur les sommes débloquées, appelés intérêts intercalaires. Une fois la construction terminée, il commence à rembourser le capital en plus des intérêts.
Des aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou des dispositifs fiscaux, comme une TVA réduite à 5,5 % dans certaines zones, peuvent également faciliter le financement.
Les frais de notaire en VEFA
En VEFA, les frais de notaire sont plus faibles que pour l’achat dans l’ancien. Ils s’élèvent à environ 2 à 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’immobilier ancien. Ces frais comprennent notamment les taxes et la rémunération du notaire.
De plus, dans certaines communes, les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans, ce qui représente une économie supplémentaire.
Acheter un bien en VEFA est une opportunité unique d’investir dans un logement neuf, bénéficiant des dernières normes et garanties, tout en étant adapté à vos besoins. Cependant, cette démarche comporte aussi des défis, tels que le coût plus élevé et les délais de livraison. Pour réussir cette acquisition en toute sérénité, il est essentiel de bien s’informer à chaque étape et de s’entourer des bons professionnels. C’est ici que Benedic Neuf intervient : grâce à son expertise, nous vous accompagnons tout au long du processus d’achat, de la réservation jusqu’à la remise des clés, afin de réaliser votre projet immobilier en toute confiance.
