Sous la loop : votre point immobilier mensuel — que s’est-il passé sur le marché immobilier sur ce mois de novembre 2024 ?
Chaque mois, homeloop vous guide à travers les évolutions du marché immobilier, décortiquant les actualités les plus brûlantes pour vous tenir au fait des tendances et des nouveautés.
Préparez-vous à plonger dans ces sujets captivants et à démêler les complexités du marché immobilier dans cette édition de Sous la loop – #11. ✨
État des taux de crédit immobilier
Le marché des crédits immobiliers en novembre 2024 connaît une tendance de baisse modérée des taux d’intérêt, un retournement favorable pour les emprunteurs après une période de hausse continue entre 2022 et 2023. En moyenne, les taux pour un prêt immobilier de 20 ans se situent autour de 3,45%, contre des taux qui avaient franchi la barre des 4%dans les mois précédents. Cette réduction est directement liée à un ralentissement des hausses des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne (BCE), en réponse à une inflation en atténuation et à une politique monétaire plus prudente.
La baisse des taux fait suite à une période où les taux de crédit immobilier avaient drastiquement augmenté, avec des hausses allant de 1% en début de 2022 à près de 4% en 2023. Ces augmentations avaient affecté le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, limitant leur capacité à emprunter. Aujourd’hui, bien que les taux restent supérieurs à ceux de la période pré-2022, cette baisse offre des perspectives plus favorables pour ceux qui envisagent un emprunt immobilier.
La Banque de France ajuste régulièrement les taux d’intérêt directeurs en fonction des conditions économiques européennes, mais la dynamique actuelle montre que le taux de 3,45% pour un prêt à 20 ans pourrait représenter une sorte de stabilisation, si l’inflation continue de se modérer.
Le pouvoir d’achat immobilier en hausse
L’impact direct de la baisse des taux de crédit est une amélioration du pouvoir d’achat immobilier. En effet, avec des taux plus faibles, les emprunteurs peuvent financer des montants plus importants ou acquérir une surface plus grande pour une mensualité similaire.
Par exemple, à Nantes, en novembre 2024, un emprunteur moyen peut acheter environ 10,81 m² supplémentaires par rapport à l’année dernière, grâce à cette réduction des taux. Des villes comme Toulouse et Strasbourg bénéficient également d’un pouvoir d’achat renforcé, avec des gains respectifs de 8,43 m² et 7,49 m². Ce phénomène est particulièrement marqué dans les zones où les prix de l’immobilier ont légèrement reculé, notamment en province, où les prix n’ont pas encore retrouvé les niveaux exorbitants des grandes métropoles.
Ce regain de pouvoir d’achat n’est pas uniquement attribuable à la baisse des taux : les conditions de financement se sont également assouplies. En effet, les banques, après avoir exigé des apports personnels importants (jusqu’à 25% en 2023), acceptent désormais des apports plus modestes, souvent autour de 10 à 15% du montant total. Cette assouplissement des conditions d’octroi de crédit permet à davantage de ménages, notamment les primo-accédants, d’accéder plus facilement à la propriété.
Une disparité régionale des taux
Bien que la baisse des taux ait touché l’ensemble du territoire français, il existe des disparités régionales notables. Dans des régions telles que l’Île-de-France, les taux d’intérêt restent globalement plus attractifs grâce à une concurrence accrue entre les banques et à une demande forte en matière de prêts immobiliers. Par exemple, la moyenne des taux pour un crédit immobilier à 10 ans en Île-de-France est de 2,80%, un des plus bas observés en France. De même, les prêts sur 20 ans y affichent des taux moyens de 3,28%.
En revanche, dans les régions comme les DROM-COM (Départements et Régions d’Outre-Mer et Collectivités d’Outre-Mer), les taux sont plus élevés, en raison de la situation géographique, de la demande moins soutenue et de la moindre concurrence entre établissements financiers. Dans ces zones, le taux moyen pour un prêt immobilier à 15 ans peut atteindre jusqu’à 3,65%, et à 20 ans, il grimpe à 3,77%. Ces écarts de taux peuvent influencer les décisions d’achat et de financement dans les régions les plus éloignées de la métropole, où le marché immobilier reste plus difficile à dynamiser.
Cependant, malgré ces différences régionales, la baisse des taux profite à une majorité des emprunteurs à travers le pays, avec un regain de pouvoir d’achat observé partout, particulièrement dans les villes moyennes et les zones périurbaines où l’immobilier reste relativement accessible.
Réforme de la fiscalité sur les plus-values immobilières
En 2024, une réforme importante de la fiscalité sur la plus-value immobilière a été mise en place, modifiant la manière dont les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien immobilier sont imposées. Jusqu’à présent, les propriétaires de résidences principales bénéficiaient d’une exonération totale de la plus-value. Cependant, cette exonération pourrait être réduite dans les prochaines années, en particulier pour les résidences secondaires et certains investissements immobiliers.
Le principal changement introduit par cette réforme est l’instauration d’un délai de détention minimum de 5 ans pour pouvoir bénéficier de l’exonération de plus-value sur la résidence principale. Ce délai est destiné à limiter la spéculation sur le marché immobilier, en incitant les propriétaires à conserver leur bien plus longtemps avant de le revendre. Cela vise à stabiliser les prix dans les zones tendues où l’immobilier est un marché particulièrement dynamique. Par ailleurs, l’imposition des plus-values sera désormais basée sur un calcul tenant compte de l’inflation, ce qui permettra d’adapter la taxation aux réalités économiques, afin d’éviter une surimposition liée à la simple augmentation des prix des biens immobiliers, sans que celle-ci ne reflète un véritable gain réel.
Dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste l’un des dispositifs les plus prisés par les investisseurs immobiliers cherchant à bénéficier d’avantages fiscaux. Toutefois, plusieurs réformes sont en préparation, notamment concernant la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien. Actuellement, les amortissements permettent aux investisseurs de réduire la base imposable de leurs loyers. Si la réintégration de ces amortissements dans la base de calcul de la plus-value était adoptée, cela pourrait réduire l’attractivité de ce régime, en augmentant la fiscalité sur la revente des biens.
Les locations meublées de courte durée, notamment dans les zones touristiques ou les grandes villes, seront également affectées par de nouvelles régulations, limitant la possibilité de louer un bien pour des périodes très courtes. Les autorités locales imposent de plus en plus de restrictions sur ce type de location pour encadrer le marché et éviter une surenchère des loyers dans des zones tendues.
Le taux d’usure et son impact
Le taux d’usure est un outil essentiel dans la régulation des crédits immobiliers. Il représente le TAEG maximal que les établissements bancaires peuvent pratiquer pour éviter des pratiques abusives. En novembre 2024, le taux d’usure pour un prêt immobilier à 20 ans et plus est de 5,85%. Ce seuil protège les emprunteurs en empêchant les banques de proposer des crédits à des taux excessifs.
Le TAEG prend en compte non seulement le taux d’intérêt nominal, mais aussi tous les frais annexes liés à l’emprunt (frais de dossier, assurances, etc.). Il constitue donc un indicateur fiable pour comparer le coût global des prêts proposés par différents établissements. Le taux d’usure est révisé chaque trimestre par la Banque de France afin de s’adapter aux fluctuations des conditions économiques.
Lorsque le taux d’emprunt proposé dépasse ce seuil, le crédit devient illégal. L’objectif est de protéger les emprunteurs contre un endettement excessif et de maintenir la stabilité du marché immobilier. Un emprunteur dont l’offre de crédit dépasse le taux d’usure peut demander la révision de son offre et la réduction des conditions financières, ce qui contribue à maintenir l’équilibre sur le marché du crédit immobilier.
La question du mois : quel est l'impact du taux d’emprunt sur le financement et le coût global ?
Le taux d’emprunt influe directement sur le coût total du crédit immobilier, notamment à travers les mensualités et le coût global du financement. Un taux plus élevé entraîne des mensualités plus lourdes et un coût total du prêt plus élevé, car la part des intérêts dans le remboursement augmente.
Prenons l’exemple d’un emprunt de 250 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 2,5%. Les mensualités de ce prêt seraient d’environ 1 120 €, et le coût total du crédit (tous intérêts compris) serait de 338 000 €.
Si le taux d’emprunt augmente à 3,5%, les mensualités passeraient à environ 1 250 €, soit une augmentation de 130 € par mois. Sur 25 ans, cette différence se traduit par un coût total de 375 000 €, soit 37 000 € supplémentaires, uniquement à cause de l’augmentation du taux d’intérêt.
Cette augmentation des mensualités et du coût total du crédit peut avoir un impact majeur sur le budget d’un emprunteur, notamment si les revenus sont limités ou si l’emprunteur doit respecter des seuils d’endettement stricts. Cela démontre l’importance d’optimiser le taux d’emprunt et de bien choisir son financement pour minimiser l’impact sur les finances personnelles.
Le coût total d’un crédit est également directement lié au taux d’intérêt : plus le taux est élevé, plus la somme totale des intérêts payés au fil des années sera importante. De cette manière, un emprunteur peut se retrouver à payer un coût global supérieur, même si le montant emprunté initialement reste le même. Cela souligne l’importance d’anticiper l’évolution des taux et de comparer les offres avant de se lancer dans un projet immobilier.
En conclusion, le taux d’intérêt influence directement le coût total du crédit, avec des mensualités et un coût global plus élevés en cas de hausse. Il est donc crucial de bien choisir son taux et de comparer les offres avant de s’engager, afin d’optimiser son financement et maîtriser son budget. Si vous avez un projet immobilier et souhaitez bénéficier de conseils adaptés et d’un accompagnement personnalisé, faites confiance à homeloop. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à trouver la solution de financement la mieux adaptée à vos besoins, tout en optimisant le coût global de votre crédit immobilier.
