Une résidence secondaire non occupée toute l’année est toujours soumise à la taxe d’habitation, contrairement aux résidences principales qui en ont été exonérées depuis 2023. Le montant de la taxe d’habitation dépend de la valeur locative cadastrale du bien et du taux en vigueur dans la commune de la résidence, sachant que le montant moyen de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires est de 1 001 €.
Trois cas d’exonération sont possibles, notamment pour les personnes résidant en établissement de soin. Retrouvez plus de précisions sur la réforme de la taxe d’habitation ainsi qu’un lien pour effectuer une simulation de la taxe d’habitation sur le site BailPDF.
Différence entre résidence secondaire et logement vacant pour la taxe d'habitation
Qu'est-ce que la taxe d'habitation et à quoi sert-elle ?
La taxe d’habitation est un impôt local direct annuel dû par toute personne physique ou morale disposant d’un local d’habitation. Son application a été modifiée à partir de l’année 2023, pour ne plus concerner les logements utilisés à titre d’habitation principale. Cependant, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires.
Son produit finance les dépenses des communes et des départements en matière d’équipements publics et de services aux habitants. On retrouve entre autres le financement des routes, des espaces verts, des services municipaux, etc.
Différence entre logement vacant et résidence secondaire
La distinction entre résidence secondaire et logement vacant est importante pour la taxe d’habitation, car ils ne sont pas soumis au même régime fiscal.
- Résidence secondaire : un logement meublé dont l’occupant n’est pas habituel, utilisé pour les loisirs ou accueillir des membres de la famille ou des amis. La taxe d’habitation reste due même si le logement est inoccupé une partie de l’année.
- Logement vacant : un logement vide, non meublé, inoccupé depuis plus d’un an à la date du 1ᵉʳ janvier de l’année d’imposition. Ce type de logement peut être soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV), en plus de la taxe d’habitation si le logement est vacant depuis plus de 2 ans et si la commune est concernée.
La différence s’apprécie souvent par le fait qu’une résidence secondaire reste meublée toute l’année, tandis qu’un logement vacant doit être vide.
💡 Points importants à retenir :
- La définition d’une résidence secondaire ne dépend pas de sa fréquence d’utilisation.
- Un logement peut être considéré comme une résidence secondaire même s’il est loué occasionnellement.
La taxe d’habitation et la taxe sur les logements vacants sont deux taxes distinctes qui peuvent s’appliquer au même bien.
Quel est le montant de la taxe d'habitation pour une résidence secondaire inoccupée ?
Calcul de la taxe d'habitation d'une résidence secondaire
Le montant de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire inoccupée est calculé de la même manière que pour une résidence occupée. Son montant moyen est de 1 001 € par an.
Il prend en compte plusieurs données :
- La valeur locative cadastrale du bien : C’est une estimation du loyer annuel que le propriétaire pourrait percevoir si la résidence secondaire était louée. Cette valeur est déterminée par l’administration fiscale sur la base de caractéristiques du logement telles que sa superficie, sa localisation, son état général et ses équipements.
- La situation personnelle du contribuable : revenus et composition du foyer fiscal.
Les taux d’imposition votés par les communes et les départements. Ces taux varient d’une commune à l’autre et peuvent être consultés sur les sites internet des mairies ou des services fiscaux.
Exemple de calcul :
Prenons l’exemple d’une résidence secondaire située dans une commune dont le taux de taxe d’habitation est de 20% et dont la valeur locative a été fixée à 10 000 €. Le montant de la taxe d’habitation pour cette résidence secondaire serait de :
10 000 € x 20% = 2 000 €
À titre d’exemple, voici les taux de taxe d’habitation votés au 6 juillet 2023 dans certaines villes :
Ville | Taux |
Paris | 20,32 % |
Marseille | 28,56 % |
Lyon | 22,15 % |
Bordeaux | 24,13 % |
Toulouse | 18,25 % |
Nantes | 24,04 % |
Lille | 33,55 % |
Strasbourg | 25,40 % |
Nice | 21,10 % |
Grenoble | 26,90 % |
Montpellier | 22,49 % |
Dijon | 23,89 % |
Annecy | 12,94 % |
Brest | 20,36 % |
Rouen | 22,22 % |
Metz | 20,68 % |
Le Havre | 19,84 % |
Majoration de la taxe d’habitation
Les communes situées en zones tendues peuvent voter une majoration de la taxe d’habitation en ce qui concerne les résidences secondaires. Cela concerne les communes :
- appartenant à une agglomération dont la population dépasse les 50 000 habitants,
- où la demande de logements est largement supérieure à la quantité de logements disponibles,
- la proportion de logements utilisés à titre de résidence principale est inférieure à la moyenne.
La majoration appliquée peut varier de 5 à 60%.
Que faire en cas d'erreur sur la taxe d'habitation de sa résidence secondaire ?
Si un avis de taxe d’habitation reçu semble erroné, il est nécessaire de contester auprès de l’administration fiscale dans le mois suivant sa réception.
Cette démarche peut être effectuée en ligne sur le site des impôts ou par courrier, en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au centre des impôts fonciers dont relève la résidence concernée.
📄 Pièces justificatives à fournir :
- L’avis de taxe d’habitation.
- Tout document permettant de justifier la réclamation : copie du bail de location, attestation d’assurance, factures de travaux, etc.
Les cas d'exonération de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire inoccupée
Comme mentionné précédemment, il existe des situations spécifiques où l’on peut être exonéré de la taxe d’habitation sur sa résidence secondaire inoccupée. Il existe trois cas d’exonération :
- Exonération pour contraintes professionnelles
Si l’exercice de son activité professionnelle oblige le contribuable à vivre dans sa résidence secondaire au lieu de sa résidence principale, une exonération de taxe d’habitation peut être accordée.
- Exonération pour les résidences secondaires inhabitables
Si la résidence secondaire est devenue inhabitable pour des raisons indépendantes de la volonté du contribuable, une exonération de la taxe d’habitation peut également être accordée.
Il s’agit notamment de travaux suite à une catastrophe naturelle, ou de travaux effectués dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme.
Conditions pour bénéficier de l’exonération :
- Le logement doit être effectivement inhabitable en raison de travaux ou d’un sinistre.
- Il faut fournir des justificatifs à l’administration fiscale, tels que des devis de travaux, des rapports d’expertise ou des déclarations de sinistre.
- L’exonération est généralement accordée pour la durée des travaux ou jusqu’à la remise en état du logement.
- Exonération pour hébergement en résidence de soins
Les personnes résidant dans un établissement de soins, y ont leur résidence principale. Par défaut, le précédent logement devient une résidence secondaire. Cependant, étant donné que ces personnes jouissent de ce logement, et peuvent retourner y habiter à tout moment, ce logement peut être exonéré de taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Application de l'exonération
Le montant de la taxe d’habitation initialement demandé doit être payé comme si aucune exonération ne s’appliquait. Puis, les propriétaires d’un logement répondant à ces critères d’exonération peuvent déposer leur demande d’exonération jusqu’au 31 décembre de l’année du paiement.
La demande peut être transmise par courrier auprès du service des impôts du lieu de résidence du logement concerné, ou en ligne, sur l’espace particulier du site des impôts.
Après étude de la demande et des justificatifs apportés, le montant de correspondant à l’exonération est alors remboursé si la demande est acceptée.
⚠️ Important : Les conditions d’exonération peuvent varier selon les communes et les situations spécifiques. Il est recommandé de vérifier auprès du centre des impôts de la commune les critères applicables dans chaque cas.
Qui paye la taxe d'habitation sur une résidence secondaire louée ?
Déclaration du locataire sur le service “biens immobiliers”
Lorsqu’un propriétaire loue sa résidence secondaire, il doit déclarer le locataire sur le service « biens immobiliers » de son espace fiscal personnel sur le site des impôts. Cette déclaration permet à l’administration fiscale d’identifier la personne redevable de la taxe d’habitation.
Qui paye la taxe d'habitation ?
La taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le logement, ou pourrait l’occuper, au 1ᵉʳ janvier de l’année du paiement de la taxe.
Ainsi, dans le cadre d’une location, c’est le locataire qui est redevable de la taxe d’habitation, car c’est bien lui qui a la jouissance du bien, et non le propriétaire.
FAQ sur la taxe d'habitation des résidences secondaires inoccupées
Comment ne pas payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Il existe trois principales situations permettant d’être exonéré de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire : une activité professionnelle oblige à habiter dans le logement secondaire, le contribuable vit dans un établissement de soins, ou le logement est inhabitable en raison de travaux indépendants de la volonté du contribuable. Il est important de noter que ces exonérations sont soumises à des conditions strictes et nécessitent souvent la fourniture de justificatifs.
Une résidence secondaire est-elle taxée comme un logement vacant ?
Non, la résidence secondaire supporte seulement la taxe d’habitation tandis que le logement vacant peut aussi supporter la taxe sur les logements vacants. La distinction entre les deux types de logements réside dans le fait qu’une résidence secondaire est meublée, tandis qu’un logement vacant est vide.
Comment contester la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
En cas de contestation de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire, il convient d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au centre des impôts dont dépend la résidence secondaire dans un délai d’un mois suivant la réception de l’avis de taxe, ou d’effectuer cette démarche en ligne sur le site des impôts. Il faut joindre les documents justifiant la réclamation.
