Sous la loop : votre point immobilier mensuel — que s’est-il passé sur le marché immobilier en cette rentrée 2024 ?
Chaque mois, homeloop vous guide à travers les évolutions du marché immobilier, décortiquant les actualités les plus brûlantes pour vous tenir au fait des tendances et des nouveautés.
Préparez-vous à plonger dans ces sujets captivants et à démêler les complexités du marché immobilier dans cette édition de Sous la loop – #10. ✨
Une baisse des taux qui se poursuit
En juin 2024, la Banque centrale européenne (BCE) a pris une décision importante, en réduisant ses taux directeurs à 3,75 %, marquant ainsi la première baisse de taux depuis 2019. Cette diminution des taux poursuit sa lancée et devrait se prolonger jusqu’à la fin de l’année, renforçant les perspectives favorables pour les emprunteurs.
Cela a eu un impact direct sur les taux de crédit immobilier, qui étaient restés relativement stables autour de 4 % au début de 2024. Dès la rentrée de septembre, ces taux ont noté une baisse notable, avec des taux d’emprunt s’établissant à 3,56 % pour des crédits sur 20 ans et à 3,69 % pour ceux sur 25 ans.
Cette évolution favorable des taux d’emprunt a contribué à la reprise progressive du marché immobilier. Depuis le printemps 2024, le nombre d’acheteurs est en hausse, encouragé par un stock important de logements disponibles. Cependant, les élections législatives et les préparatifs des Jeux Olympiques ont freiné ce dynamisme en juin et juillet. Malgré cela, la reprise s’est confirmée en août, laissant présager une activité soutenue dans les mois à venir.
Qu'en est-il du pouvoir d'achat ?
Le pouvoir d’achat immobilier a nettement progressé ces derniers temps, grâce à plusieurs facteurs favorables. La baisse des taux d’intérêt, qui sont passés de 4,20 % en décembre 2023 à 3,62 % aujourd’hui, permet aux acheteurs de bénéficier de conditions de crédit plus avantageuses. En parallèle, les prix de l’immobilier ont reculé de 4,3 % au niveau national au cours des deux dernières années, rendant l’accès à la propriété plus abordable.
Cette évolution se traduit par une augmentation de la taille moyenne des biens achetés, qui est passée de 92 m² à 101 m² en un an, alors même que le montant emprunté a légèrement diminué. De plus, la hausse des salaires, avec un gain moyen de 8,3 % pour les non-cadres et de 7,5 % pour les cadres, renforce encore davantage la capacité des ménages à acheter.
Nous pouvons conclure avec tous ces facteurs que le pouvoir d’achat immobilier est clairement en hausse, permettant aux acquéreurs d’obtenir de meilleures conditions pour leurs projets.
Zoom sur les prix à travers le pays
En septembre, l’évolution des prix de vente immobiliers affiche des tendances contrastées selon les villes. Certaines, comme Paris, connaissent une légère hausse, avec une augmentation d’1 %, tout comme Nice (+1,9 %) et Strasbourg (+0,6 %), où le marché semble repartir à la hausse. Ces villes, souvent considérées comme des pôles attractifs, continuent d’attirer les acheteurs, ce qui contribue à cette dynamique positive.
À l’inverse, d’autres villes voient les prix reculer. C’est notamment le cas à Nantes, où les prix ont baissé d’1 %, et à Marseille (-0,9 %), des villes où l’offre de logements semble plus abondante, entraînant une pression à la baisse sur les prix. La tendance est encore plus prononcée à Toulon, où les prix chutent de 0,5 %. Ces baisses suggèrent un marché immobilier plus détendu, en contraste avec les villes où les prix sont en hausse.
En parallèle, les loyers, quant à eux, continuent d’augmenter partout de manière soutenue depuis le début de l’année 2024. Les hausses sont particulièrement marquées dans des villes comme Nice (+8 %) et Marseille (+10,6 %), où la demande locative reste forte malgré la baisse des prix de vente. Paris, avec une progression des loyers plus modérée, continue tout de même de subir une pression importante sur le marché locatif. Strasbourg (+5,3 %) et Nantes (+5,3 %) suivent également cette tendance haussière, tandis que Toulon, bien que les prix de vente y baissent, voit ses loyers stagner à un niveau relativement élevé.
La fin de la Loi Pinel pour la fin de l'année !
La loi Pinel, qui permettait aux investisseurs dans l’immobilier locatif neuf de bénéficier d’avantages fiscaux, prendra fin le 31 décembre 2024. Ce dispositif, largement utilisé pour encourager l’investissement dans le neuf, ne sera pas renouvelé ni remplacé. Cette décision marque un tournant important dans les aides fiscales accordées aux investisseurs immobiliers. Le gouvernement estime en effet que la loi Pinel, bien qu’elle ait profité à certains ménages, n’a pas atteint ses objectifs en matière de création de logements abordables, tout en étant jugée trop coûteuse pour les finances publiques.
Actuellement, les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel en 2024 restent intéressants :
- une réduction d’impôts de 9 % pour une location de 6 ans,
- 12 % pour 9 ans,
- Et 14 % pour 12 ans.
La reclassification récente de certaines communes en zones tendues, notamment Nantes et Rennes, par un arrêté de juillet 2024, pourrait également avoir un impact sur les opportunités d’investissement dans ces villes. En effet, les investisseurs se tournent souvent vers ces zones, où la demande locative est plus forte, pour optimiser la rentabilité de leurs placements.
Face à la suppression imminente du dispositif Pinel, il est recommandé aux investisseurs de saisir les opportunités actuelles avant la fin de l’année. Avec l’absence de mesures de remplacement prévues pour 2025, un afflux d’investissements est attendu d’ici la fin 2024, alors que les avantages fiscaux sont encore accessibles.
La question du mois : quels sont les principaux frais à prévoir lors de l'achat d'un bien immobilier ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important de considérer plusieurs frais en plus du prix d’achat :
- Les frais de notaire, qui comprennent les droits de mutation (ou droits de notaire) et les honoraires du notaire, représentent généralement entre 7 % et 8 % du prix d’un bien ancien et sont plus faibles pour les biens neufs, autour de 2 % à 3 %.
- Si vous financez l’achat avec un prêt, des frais de dossier sont facturés par la banque, souvent compris entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté.
- L’assurance emprunteur est requise pour couvrir le remboursement du prêt en cas d’incapacité, et son coût dépend de votre profil.
- Selon le type de garantie exigé par la banque, des frais supplémentaires peuvent être nécessaires pour une hypothèque ou une caution.
- Pour les biens en copropriété, des charges de copropriété et des frais de syndic peuvent s’ajouter.
- Il est crucial de prévoir un budget pour d’éventuels travaux de rénovation, ainsi que pour les frais de déménagement et d’aménagement dans votre nouveau logement.
En conclusion, bien que l’achat d’un bien immobilier implique des frais souvent sous-estimés, il est essentiel de se préparer adéquatement pour éviter les surprises financières. Pour cela, une bonne préparation et un accompagnement professionnel sont cruciaux. homeloop vous accompagne dans la recherche du bien de vos rêves. Vous pourrez compter sur nos experts pour vous guider à chaque étape et vous faire profiter de leur connaissances.
