Vous avez acquis un bien en copropriété et vous vous interrogez sur le syndicat de copropriétaires ? Il se forme dès lors qu’au moins deux personnes se partagent la propriété d’un immeuble. Il se réunit au minimum une fois par an, pour voter les décisions relatives à la copropriété. Sa responsabilité peut être mise en cause dans certains cas.
Comment fonctionne une copropriété ?
Un immeuble collectif comporte des parties privatives et des parties communes dont chaque copropriétaire détient une quote-part. L’ensemble de ces parties forme la copropriété, dont l’organisation juridique repose sur trois acteurs :
- Le syndicat de copropriétaires : il rassemble tous les copropriétaires automatiquement, sans qu’il soit nécessaire d’accomplir une quelconque formalité ;
- Le syndic de copropriété : il est nommé pour administrer et gérer les finances de la copropriété. Le syndic peut être professionnel ou bénévole ;
- Le conseil syndical de copropriété : il lui appartient de coordonner les relations entre le syndicat de copropriétaires et le syndic de copropriété. Ses membres sont élus par les copropriétaires pour une durée de 3 ans maximum, renouvelable.
💡 Bon à savoir : le mandat d’un syndic de copropriété dure au maximum 3 ans et peut être renouvelé. Il est également possible d’y mettre fin.
Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriétaires ?
Le syndicat de copropriétaire existe dès lors que la propriété d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles est répartie par lots entre au moins deux personnes. Si la copropriété comporte plusieurs immeubles collectifs, comme c’est le cas de certaines résidences, il est possible de constituer un ou plusieurs syndicats secondaires distincts du syndicat de copropriétaires principal. Le syndicat secondaire est chargé de gérer, d’entretenir et d’améliorer de manière autonome certains bâtiments de la copropriété.
Le syndicat de copropriétaires est doté de la personnalité morale et est propriétaire de son propre patrimoine. Ce patrimoine comprend le budget prévisionnel, les produits et les charges de chaque exercice. Grâce à la personnalité morale, le syndicat de copropriétaires peut conclure des contrats en son nom propre (par exemple, pour réaliser des travaux ou embaucher un gardien) et agir en justice.
Quelle est la mission du syndicat de copropriétaires ?
Le rôle du syndicat de copropriétaires est de voter l’ensemble des décisions portant sur la gestion, l’administration et la conservation de la copropriété. Le syndicat est ainsi amené à se prononcer sur :
- Le budget prévisionnel : il sert à planifier les dépenses courantes de la copropriété, qui visent notamment à maintenir l’immeuble en bon état. Y sont par exemple inclus les frais de nettoyage des parties communes, le salaire de la concierge, les petites réparations ou les plus gros travaux, le remplacement d’équipements communs et collectifs, les primes d’assurances… ;
- Les travaux à réaliser pour maintenir l’immeuble en bon état ou pour l’améliorer ;
- L’élection des membres du conseil syndical ;
- La modification du règlement de copropriété ;
- L’introduction d’une procédure en justice à l’encontre d’un tiers ou d’un copropriétaire…
Le syndic de copropriété et le conseil syndical sont ensuite chargés d’exécuter les décisions votées par le syndicat de copropriétaires.
Quels sont les pouvoirs et responsabilités du syndicat de copropriétaires ?
Les pouvoirs du syndicat de copropriétaires pour l’accomplissement de sa mission sont limités par les droits de chaque copropriétaire. Le syndicat ne peut pas par exemple imposer la modification de la répartition entre parties communes et parties privatives. Il doit en outre agir dans le respect des clauses du règlement de copropriété.
En contrepartie de ses pouvoirs, le syndicat de copropriétaires est responsable des dommages qui puisent leur origine dans les parties communes et qui sont causés aux tiers, aux copropriétaires et aux locataires. Il est par exemple responsable des actes commis par le gardien ou des préjudices subis du fait d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien de l’immeuble.
💡Bon à savoir : le syndicat de copropriétaires est tenu de souscrire une assurance responsabilité civile.
Comment convoquer le syndicat de copropriétaires ?
Les décisions du syndicat de copropriétaires sont prises en assemblée générale. L’assemblée générale des copropriétaires doit se tenir au moins une fois par an. C’est le syndic de copropriété qui la convoque, au moins 21 jours avant la date de l’AG. Il est également tenu d’afficher dans l’immeuble la date de l’AG, en précisant que les copropriétaires peuvent demander l’inscription d’une question à l’offre du jour.
L’ordre du jour (ODJ) de l’assemblée générale est déterminé par le syndic de copropriété, en concertation avec le conseil syndical. L’ODJ mentionne l’ensemble des questions qui seront posées à la collectivité des copropriétaires. Si un sujet n’y figure pas, il pourra tout de même être discuté, mais pas être voté.
💡 Bon à savoir : en dehors de la convocation annuelle obligatoire, chaque membre du syndicat de copropriétaires peut demander la tenue d’une AG consacrée à ses droits ou obligations. Bien entendu, cette AG sera à ses frais !
Comment se déroule une assemblée générale de copropriétaires ?
Les copropriétaires participent à l’AG en direct ou par tout autre moyen électronique, par eux-mêmes ou par le biais d’un mandataire. Les décisions sont votées par écrit ou à main levée. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes. Les règles de vote varient en fonction de la nature de la décision. La modification de la répartition des charges suite à un changement d’usage d’une partie privative, par exemple, est votée à la majorité absolue.
Les décisions prises par le syndicat de copropriétaires sont récapitulées dans un procès-verbal d’assemblée générale. Ce document est signé par le Président de séance, le Secrétaire et les éventuels scrutateurs. Il est ensuite reporté sur un registre spécial par le syndic de copropriété et affiché dans les parties communes de l’immeuble.
Les copropriétaires absents ou qui s’opposent aux décisions prises par le syndicat de copropriétaires disposent d’un délai de 2 mois pour former un recours devant un tribunal.
