Vous souhaitez revendre votre logement ? Vous héritez d’un appartement ou d’une maison ? Vous vous demandez si votre patrimoine relève de l’IFI ? Dans toutes ces situations, et d’autres, il vous faut connaître la valeur vénale du bien immobilier. Comment on la calcule ? À qui faire appel pour être sûr de ne pas se tromper ? On vous dit tout !
C’est quoi la valeur vénale d’un bien immobilier ?
Inutile de se plonger dans un code pour connaître la définition de la valeur vénale : elle n’existe dans aucun texte légal ou réglementaire. Alors même que le livre des procédures fiscales et le Code général des impôts y font référence.
C’est la jurisprudence qui nous donne la réponse : la valeur vénale est « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel » (Cass. com., 6 décembre 2005, n° 03-18 782).
En d’autres termes, la valeur vénale, c’est le prix que vous pouvez retirer de la mise en vente du bien sur le marché immobilier.
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Pourquoi estimer la valeur vénale d’un bien ?
En connaissant la valeur d’un bien immobilier, vous êtes assuré de vendre au meilleur prix et d’éviter un redressement fiscal à l’IFI, en succession ou donation.
Pour connaître le prix de vente d’un bien
Première étape d’une transaction immobilière, l’estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier ne doit rien laisser au hasard. Aujourd’hui, les acheteurs disposent de nombreuses sources de données pour s’informer sur les vrais prix du marché immobilier local et national. À moins d’avoir un véritable coup de cœur pour votre logement, ils ne paieront pas plus que sa valeur réelle !
Un bien dont le prix est surestimé trouvera difficilement preneur… Si tant est qu’il trouve. Si vous souhaitez vendre rapidement pour concrétiser un autre achat immobilier, c’est raté !
Problème inverse : sous-estimer la valeur vénale d’un bien. Certes, vous vendrez vite. Mais vous risquez de réaliser une plus-value inférieure à celle à laquelle vous auriez pu prétendre. C’est quand même dommage !
Pour déclarer son patrimoine à l’IFI
Vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.300.000 millions. Et le fisc est clair : c’est à vous d’estimer son montant pour procéder à la déclaration. D’où encore une fois, l’importance de connaître la valeur vénale de vos biens !
Pour calculer le montant des droits de succession ou de donation
En donation, il appartient aux donateurs de procéder à l’évaluation d’un bien. En succession, aux héritiers. Et gare à la sous-évaluation ! L’administration fiscale veille au grain, et vous pouvez subir un redressement, avec recalcul des droits de donation ou de succession, majorés des pénalités de retard.
Pour déterminer le montant de l’indemnité de remplacement
Votre bien immobilier a subi un sinistre ? La compagnie assurance se base aussi sur la valeur vénale du bien immobilier pour vous proposer une indemnisation.
Comment calculer la valeur vénale d’un logement ?
Le calcul de la valeur vénale d’un logement prend en compte de nombreux critères objectifs comme :
- L’emplacement ;
- L’état du logement ;
- L’état du marché local ;
- La superficie du bien et son nombre de pièces ;
- L’exposition ;
- L’étage pour un appartement en copropriété ;
- La présence et les caractéristiques du terrain pour une maison ;
- Les dépendances (cave, parking, balcon, terrasse…) ;
- La performance énergétique…
Alors, comment avoir une idée de la valeur vénale de son bien ? Voici quelques pistes à explorer.
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Calculer la valeur vénale grâce aux bases de données du fisc et des notaires
La direction générale des finances publiques (DGFIP) et les notaires de France ont mis au point des bases de données pour estimer la valeur vénale des biens. Il s’agit de :
- DVF (demande de valeurs foncières) : elle recense les données relatives aux transactions immobilières intervenues dans une ville, sur une parcelle cadastrale et une section cadastrale ;
- Patrim : elle reprend les données des cessions immobilières de la DGFIP, sur les 27 derniers mois ;
- Notaviz : elle vous en apprend plus sur les prix médians au m2, avec une fourchette haute et une fourchette basse.
L’écueil de ces trois outils d’estimation du prix de cession, c’est qu’ils ne prennent pas en compte les caractéristiques particulières de l’appartement ou de la maison. En outre, Patrim ne permet pas de calculer la valeur vénale d’un bien pour l’Alsace-Moselle, Mayotte et les collectivités d’outre-mer.
Utiliser un outil d’estimation du prix de vente
Les outils d’estimation pullulent sur Internet. Ils vous proposent de renseigner un certain nombre de critères pour affiner les résultats. En essayant plusieurs simulateurs, vous verrez que le prix de vente peut drastiquement varier de l’un à l’autre.
C’est normal : ils n’utilisent pas tous les mêmes bases de données, et ne permettent pas forcément d’inclure des caractéristiques essentielles comme l’exposition, l’année de construction ou le standing du logement.
Demander à un notaire d’évaluer la valeur vénale immobilière
Le recours au notaire s’envisage plus spécifiquement dans le cadre de la donation, de la succession, ou de l’IFI. Le hic, c’est que la prestation est payante, et que le tarif n’est pas réglementé. En revanche, en cas de problème avec le fisc, vous pourrez vous retourner contre le professionnel qui vous a remis une mauvaise attestation de valeur vénale.
Faire appel à un agent immobilier pour estimer la valeur vénale
L’agent immobilier, à ne pas confondre avec le mandataire immobilier (le premier dispose de la carte professionnelle, le second, non), peut aussi vous aider à évaluer votre bien immobilier.
Expert d’un marché local, il sait comment intégrer les caractéristiques du logement dans son estimation. Mais vous devrez mettre la main à la poche : sa commission représente entre 3 et 7 % du prix de vente.
Recourir à un iBuyer
Les sociétés de iBuying comme homeloop vous propose de vous racheter votre bien après avoir procédé à l’estimation de sa valeur vénale. Dans un premier temps, un algorithme détermine le juste prix, qui est ensuite expertisé et confirmé par des spécialistes en valorisation.
