Le mois de juillet touche à sa fin, il est donc temps de faire un nouvel état des lieux du marché immobilier français. Notre bilan du premier trimestre annonçait de fortes mutations et une hausse des stocks de bien à vendre. 3 mois après, où en sommes nous ? Le marché immobilier a été fortement bouleversé par de nombreux changements, qui, mis bout à bout, l’ont complètement transformé. On fait le point ensemble.
Les taux de crédit immobilier ont explosés :
Les taux de crédit immobilier ont été stables et à un niveau très bas pendant de longs mois, par conséquent, la hausse très rapide des taux (+20 bps entre début avril et fin juin) et le durcissement des conditions d’obtention ont conduit les emprunteurs à réorienter leur projet.
Certains acheteurs ont élargi le périmètre géographique de leur recherche, d’autres ont revu à la baisse la surface recherchée, quand certains ont été contraints de renoncer purement et simplement, découragés par le niveau des prix et le niveau d’apport demandé pour obtenir un prêt.
Le contexte macro-économique est peu favorable :
L’arrivée de la guerre en Europe, l’inflation mettant à mal le pouvoir d’achat des ménages, l’incertitude liée au lendemain, … sont autant de facteurs qui poussent les Français, prévoyants, à épargner. Beaucoup préfère “voir venir” plutôt que de s’endetter sur de nombreuses années, et ce, malgré leur intérêt pour la pierre, valeur refuge par excellence.
Les acheteurs ont le pouvoir :
Le marché immobilier a longtemps été tiré par les grandes métropoles, Paris et Lyon en tête, que ce soit en termes de dynamique de prix que de volumes de transactions. Depuis quelques mois, la donne a changé sur le marché.
Sur les 3 derniers mois, nous pouvons observer que les très grandes villes telles que Paris (pas d’évolution) et Lyon (+1%) ont vu leurs prix au m² se stabiliser, après plusieurs années de hausse, tandis que Nantes et Lille ont, quant à elles, pris respectivement 2% et 7% !
| Prix au m² * | Paris | Ile-de-France | Lyon | Lille | Nantes |
10 550€ 0% vs. T1 2022 -2% sur 12 mois | 4 729€ 6,3% vs. T1 2022 -1,8% en 1 an | 4 463€ 1% vs. T1 2022 2% sur 12 mois | 3 507€ +7% en 3 mois +10% en 1 an | 3 941€ 2% vs. T1 2022 -1% sur 12 mois |
Si les vendeurs avaient jusqu’à présent la main et pouvaient fixer les prix sur les zones tendues, les acquéreurs sont maintenant ceux qui ont le pouvoir.
Ainsi, ils effectuent en moyenne 5 visites d’un bien et, quand ils sont déjà propriétaires, ils privilégient la vente de leur bien avant l’achat afin de sécuriser un prix et avoir les cartes en main pour négocier au mieux (1ere motivation à la vente chez homeloop où 4 vendeurs sur 10 vont invoquer cette raison contre 3 sur 10 il y a 1 an).
L’incertitude réglementaire :
Du côté des investisseurs, l’incertitude n’aide pas aux projets d’achats. Ainsi, après un gros passage à vide en raison de la covid et de l’arrêt du tourisme, poussant de nombreux investisseurs à revendre leur bien ou à en changer la destination au profit d’une location de longue durée, la reprise tarde à venir désormais en raison du DPE.
Si la fiabilité de ce dernier a été mise en cause récemment, il n’en reste pas moins une donnée essentielle pour un investisseur puisqu’il va, à lui seul, déterminer la viabilité de son projet. En effet, les passoires thermiques ne pouvant plus, à court et moyen termes, selon la lettre du DPE, être louées puis vendues sans d’indispensables et parfois coûteux travaux, cela pousse donc cette catégorie d’acheteurs, très active sur le marché immobilier pré-covid, à réfléchir à 2 fois avant de passer à l’acte… voire à ne pas franchir le pas.
Les investisseurs représentent 13% des vendeurs chez homeloop alors qu’ils étaient sous la barre des 10% il y a seulement 12 mois (9% au 2ème trimestre 2021).
Focus DPE :
Sur ces 6 derniers mois, la mise en vente des passoires thermiques s’est accélérée et a doublé : elles étaient de 4,5% entre le 1er juillet et le 31 décembre 2021 alors qu’elles représentent désormais 8,2% des projets de vente référencés sur le site homeloop.fr entre le 1er janvier et le 27 juin 2022. Concernant le profil des vendeurs, nous observons depuis le début de l’année que les personnes ayant hérité d’un bien ont plus tendance à avoir des passoires thermiques que les autres, ces derniers n’ayant pas été rénovés depuis de longues années (11,7% de passoires thermiques sont mis en vente suite à des héritages contre 5% pour les DPE allant de A à E). De même, les investisseurs possédant des passoires thermiques représentent une part importante des clients désireux de vendre leur bien à homeloop (22% avec des DPE F et G vs 17% pour A à E). L’interdiction de mise en location de ces biens étant imminente, ils sont un peu surreprésentés dans la proposition des vendeurs désireux de se séparer rapidement de leur bien (29% vs. 25,7% des vendeurs de DPE A à E sur la période du 1er janvier au 27 juin 2022). |
*Selon les projets de vente d’appartements qualifiés et analysés par homeloop entre le 1er avril et le 27 juin 2022 sur les métropoles franciliennes, lilloise, nantaise et lyonnaise
