Le moins que l’on puisse dire, c’est que l’année 2022 a été riche de surprises !
Si, au début de l’année, nous nous demandions s’il s’agissait d’un changement de paradigme ou du début d’une nouvelle ère, le temps a fait son œuvre et la réponse est désormais claire : les prix sont en train de baisser, et cela commence par les grandes villes et métropoles.
2023 commence à peine qu’il est temps pour nous de faire le bilan. Que s’est il passé sur le marché immobilier en 2022 ? Zoom sur le marché parisien, lyonnais, lillois et nantais.
Quelles évolutions pour les prix au m² en 2022 ?
| Paris | Ile-de-France | Lyon | Lille | Nantes | |
| Prix au m² * |
10 486€ -0,8% sur 12 mois |
4 728€ -3% en 1 an |
4 250€ – 6,22% sur 1 an |
3 241€ -0,5% vs. 2021 |
3 798€ +1,3% sur 12 mois |
| Superficie moyenne |
49m² stable vs. 2021 |
66,1m² – 3,4m² en 12 mois |
74m² -4m² vs. 2021 |
77m² -4 m² en 12 mois |
73 m² +1m² vs. 2021 |
| Budget moyen | 516 047€ | 322 710€ | 329 273€ | 258 936€ | 279 275€ |
Un marché immobilier à 3 vitesses :
L’année 2022 ayant été marquée par une baisse du pouvoir d’achat des ménages, l’immobilier, pôle central de dépenses et de préoccupations des Français, ne fait pas exception. Hausse des taux de crédit, conditions de financement plus strictes des banques qui n’hésitent dorénavant plus à éloigner les dossiers qu’elles jugent les plus risqués, prix marqués par une hausse continue de longs mois durant,… Une chose est sûre : le contexte n’est pas aussi séduisant et porteur qu’il y a encore peu, éloignant alors certains profils de l’acquisition immobilière, comme les primo-accédants par exemple.
Malheureusement pour les Français porteurs d’un projet immobilier et qui n’ont pas su ou pu concrétiser lorsque les conditions étaient idéales, il leur faudra désormais, dans de nombreuses villes et métropoles, faire des concessions : soit en augmentant leur budget pour obtenir la même superficie, soit en acceptant de perdre quelques m².
Le pouvoir d’achat diminue dans les grandes villes et métropoles malgré des prix au m² qui baissent
A Lyon, par exemple, même si les prix ont perdu 6,22% en une année, portant le m² à 4 250€, le pouvoir d’achat diminue de 4m² pour se porter à une superficie moyenne de 74 m² pour un budget d’environ 329 273€. Dans la capitale des Flandres, le constat est le même : 4 m² perdus en 12 mois. Les prix, de leur côté, sont globalement stables même s’ils enregistrent une baisse de 0,5%, fixant le m² à 3 241€. Ainsi, il faudra débourser 258 936€ en moyenne pour acheter un bien de 77 m².
Cependant, pas d’inquiétudes. Ce rééquilibrage des prix dans les villes et métropoles les plus tendues est normal puisque l’immobilier est un marché d’offre et de demande. Les vendeurs étant majoritaires, les acquéreurs négocient, amenant alors les prix à baisser.
La baisse générale est également de mise en Ile-de-France où, en 12 mois, les prix au m² ont perdu 3%, s’affichant à 4 728€. Le pouvoir d’achat a par ailleurs diminué, faisant perdre 3,4m² aux ménages en seulement une année.
Et il ne s’agit là que de moyennes. Lorsque l’on se penche plus en détail sur les différentes villes de la première couronne de l’Ile-de-France, nous voyons que les prix dans le Val d’Oise reculent de près de 7% (6,8%), quand la Seine-et-Marne perd près de 10% en 1 an (9,34%).
Mais les villes moyennes, elles, résistent
Malgré tout, les villes moyennes, qui n’ont pas vu leur prix s’emballer ces dernières années, arrivent à maintenir le cap.Nantes en est le parfait exemple : en 1 an, son prix au m² à grimpé raisonnablement (de 1,3%), le fixant à 3 798€. Le pouvoir d’achat y est donc plutôt stable, +1 m² sur 12 mois, à 73 m² pour un budget d’environ 279 275€.
Les villes moyennes offrent les avantages des grandes villes (emploi, commerces, divertissements, … à proximité) tout en disposant des beaux espaces de nature aux abords directs. Côté pouvoir d’achat, elles ont également tout bon, car elles affichent des prix au m² bien plus bas que les grandes villes, offrant donc une plus grande superficie pour un budget équivalent. Compliqué d’y résister !
Paris, encore et toujours un marché à part !
Comme souvent, la capitale est un marché à elle seule ! Ainsi, après avoir subi de grosses hausses sur une longue période, avoisinant même les 11 000€ du m², les prix poursuivent doucement leur rééquilibrage, diminuant de près d’1% sur 12 mois (0,8%), les portant à environ 10 486€ le m². A ce prix-là, la superficie moyenne des biens n’atteint même pas les 50m² (49m²) pour un budget de 516 047€.
Il est à noter que ce rééquilibrage des prix est également imputable à l’inversion d’une tendance qui était pourtant persistante sur la capitale : la pénurie de biens à vendre. En effet, entre l’absence de touristes durant la période de covid et la loi Climat et Résilience qui va rendre les passoires thermiques de moins en moins rentables à la location, jusqu’à finir par les rendre inhabitables, les investisseurs ont décidé de se retirer de la capitale et de mettre leur bien en vente. Seule exception à la règle : les investisseurs américains qui, eux, reviennent en France notamment en raison du taux de chance qui leur est avantageux.
Si la ville lumière séduit encore et toujours à l’international, comme en témoigne la folie autour de la série Emily in Paris mettant en scène la parisian way of life telle que les étrangers se l’imaginent, les parisiens, eux, déchantent et s’éloignent petit à petit de la capitale qui perd chaque année de nouveaux habitants (environs 12 400 par an selon la dernière étude de l’INSEE)**.
Que peut-on espérer de 2023 ?
Tout changement est également synonyme d’opportunités et c’est ainsi qu’il faut voir le marché de l’immobilier pour 2023. En immobilier, comme pour tous les marchés, il est question de cycle. Celui qui vient de se terminer a pu donner la possibilité au plus grand nombre d’accéder à la propriété, notamment en raison des taux de crédit exceptionnellement bas. Désormais, il semblerait que nous entrions dans un cycle baissier, mené par les acquéreurs car moins nombreux que les vendeurs, propice donc à la négociation et aux baisses de prix.
De nombreuses données inhérentes à l’économie ainsi qu’au contexte géopolitique actuel incertain poussent les Français, qui n’ont aucune obligation à vendre ou à acheter, dans un certain attentisme. Pour autant, il faut relativiser, car de nombreux ménages, portés par leurs projets de vie ( mariage, naissance, divorce ou décès), vendent ou achètent leur logement. Ils ont été encore plus d’un million dans ce cas en 2021, ce qui est un chiffre exceptionnel ! Rappelons-nous qu’en 2016, nous étions autour des 830 000 transactions.
